Днями трапилася подія, яка пройшла майже непоміченою для широкого загалу, а насправді має неабияке значення для подальшого розвитку земельної реформи. Верховна Рада ухвалила в першому читанні проєкт закону №6199 з довгою і малозрозумілою для необізнаного читача назвою: «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення положень стосовно вчинення нотаріальних та реєстраційних дій в процесі набуття прав на земельні ділянки». Зате ті, хто вже пробував оформити право власності на невелику ділянку для садівництва чи особистого селянського господарства, чудово зрозуміли, про що йдеться, і схвалили появу майбутнього документа.

Так само підтримує ухвалення законопроєкту й Міністерство агарної політики та продовольства України і сподівається на його швидке прийняття в цілому. Про це недавно заявив перший заступник міністра аграрної політики та продовольства Тарас Висоцький. Отже,  чому майбутній документ такий важливий?

Що криється за довгою назвою?

Цей законопроєкт, зазначив Тарас Висоцький, — підсумок тривалої роботи Земельного штабу, який діє при Мінагрополітики з 19 серпня 2021 року. У ньому опрацювали досвід, набутий за перші місяці другого етапу земельної реформи, пропозиції, що надійшли від учасників ринку землі (не лише від покупців та продавців земельних ділянок, а й від нотаріусів). Так і з’явилися законодавчі норми для спрощення механізму отримання прав на земельні ділянки певних категорій.  

Після ухвалення законопроєкту мають внести зміни до Земельного кодексу України, законів «Про оренду землі», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Необхідність внесення таких змін у пояснювальній записці до законопроєкту його розробники мотивували тим, що нині процедура набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення доволі складна.

Згідно з нею, нотаріус має перевірити відповідність прав набувача на ділянку численним вимогам. Це може тривати не один тиждень, відповідно витрати часу нотаріуса на такі дії слід оплатити. Якщо йдеться про малу ділянку, ці витрати разом з вартістю інших процедур можуть перевищити вартість самої ділянки, що, вочевидь, несправедливо. Ось на виправлення цієї несправедливості й спрямовано законопроєкт.

Задля цього в чинні законодавчі норми запропоновано внести зміни стосовно купівлі ділянок сільськогосподарського призначення для садівництва площею до 0,25 га, а також для ведення особистого селянського господарства за умови, що площа ділянки не перевищує 2 гектари і вона розташована у межах населеного пункту.

Останній момент варто роз’яснити додатково. Річ у тім, що, придбаваючи ділянки нібито для особистого селянського господарства, певна частина нових власників насправді не збирається обробляти їх особисто, а вдається до тіньових схем. Вони гуртом віддають свої новопридбані ділянки єдиним масивом під обробіток агрофірмі, отримують за це прибуток, з якого не сплачують податки.

Такому явищу, певна річ, треба запобігти, але ділянок, розташованих у межах населених пунктів, це не стосується — там реалізувати цю схему фактично неможливо. Тому для цих ділянок запропоновано зробити виняток. Покупець такої ділянки просто подає нотаріусу, що посвідчує перехід права власності, заяву про те, що він дотримується вимог, передбачених статтею 130 Земельного кодексу. Тобто він не іноземний громадянин, зокрема, не громадянин держави-агресора, не належить до терористичних організацій, не перебуває під санкціями. У такому разі перевірку набувача земельної ділянки не здійснюють.

Є ще цікаві новації: якщо ділянку було продано з порушенням переважного права, подати позов до суду про переведення на нього прав покупця матиме змогу не лише власник переважного права, а й той, кому його було передано. Уточнено ще деякі нюанси стосовно застосування переважного права. Запропоновано заборонити купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення учасникам та кінцевим власникам юридичних осіб, щодо яких застосовано санкції.

Розробники законопроєкту пропонують з’ясувати ще один момент, який нині завдає нотаріусам додаткового клопоту. Річ у тім, що в Державному реєстрі прав на нерухоме майно не міститься відомостей про спільну власність подружжя на земельні ділянки, тож нотаріусу доводиться перевіряти ці відомості вручну з паперових документів з різних джерел, що спричиняє додаткові витрати часу й коштів. Тож для виправлення такого становища запропоновано таку норму: якщо ділянка сільськогосподарського призначення належить подружжю на правах спільної сумісної власності, то її площа зараховується до загальної площі земельних ділянок лише того члена подружжя, на кого зареєстровано право власності. Для цього слід буде внести зміни до ч. 2 ст. 130 Земельного кодексу України.

Нотаріуси — за, експерти теж

Варто наголосити, що така новація істотно спростить життя не лише учасникам угоди про купівлю-продаж земельної ділянки, а й нотаріусам. Не дивно, що Нотаріальна палата України в листі до Верховної Ради підтримала ухвалення законопроєкту №6199 в першому читанні.

У листі зазначено, що зміни до Земельного кодексу України, що набули чинності з 1 липня 2021 року, значно ускладнили укладання правочинів щодо земельних ділянок, які раніше були у вільному обігу. Зокрема це ділянки, призначені для садівництва та ведення особистого селянського господарства, адже їх площа, йдеться в листі, зазвичай не перевищує норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам згідно зі статтею  121 Земельного кодексу.

Тож вийшло, що з липня минулого року доступ до землі комусь спростили, а комусь, навпаки, ускладнили. Натомість заплановані законопроєктом зміни щодо переходу права власності на окремі категорії земельних ділянок фактично означають часткове повернення умов, чинних щодо таких ділянок до 1 липня 2021 року. До того ж, зміни до частини другої статті 130 Земельного кодексу щодо ділянок, які належать громадянам на праві спільної сумісної власності, спростять процедури оформлення правочинів з такими ділянками, дадуть змогу застосувати автоматичні методи обробки документації, зменшать кількість помилок та зловживань.

Тож Нотаріальна палата вважає пропоновані зміни до Земельного кодексу важливими та необхідними, а сам законопроєкт — таким, що спрямований на вдосконалення окремих питань, пов’язаних із набуттям права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Особливо Нотаріальна палата наголошує, що під час розроблення законопроєкту було враховано більшість її зауважень та пропозицій, тому не очікується виникнення якихось колізій під час застосування норм нового закону на практиці. Тож нотаріуси сподіваються на його прийняття в цілому з доопрацюванням певних положень під час підготовки до другого читання.

До цього додамо, що Головне науково-експертне управління Верховної Ради має певні зауваги до остаточного проєкту закону, доопрацьованого з урахуванням положень альтернативного законопроєкту №6199-1, поданого групою народних депутатів. На нашу думку, найбільш суттєве таке: не зрозуміло, які дії слід вчинити, якщо набувач права власності на земельну ділянку, якої стосуються наведені вище винятки, подав нотаріусу заяву про дотримання ним вимог ст. 130 Земельного кодексу, але навів у ній неправдиві відомості про себе. Нагадаємо: у цій статті зазначено, що недотримання вимог до набувача прав власності є підставою для того, щоб правочин було визнано недійсним, а земельну ділянку конфісковано. Але чи поширюється вимога цієї статті на даний випадок, не ясно. 

Є й інші зауваження — ґрунтовні, але не настільки серйозні, щоб їх неможливо було усунути під час доопрацювання до другого читання. Так буває, коли законопроєкт розробляють фахівці з урахуванням думки тих, кого він безпосередньо стосується.