27 травня 2021 року набрала чинності переважна більшість норм Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28 квітня 2021 року № 1423-IX (номер законопроєкту 2194), підписаний Президентом України Володимиром Зеленським 24 травня 2021 року на Всеукраїнському форумі «Україна. 30. Земля».

Вказаним законом вносяться, без перебільшення, «революційні» зміни до значної кількості законодавчих актів України, зокрема до шести кодексів України та 24 законів України, а саме:

• Земельного кодексу України (найбільше змін), Кодексу України про адміністративні правопорушення, Водного кодексу України, Лісового кодексу України, Цивільного кодексу України, Кодексу України про надра;

• до Законів України «Про місцеве самоврядування в Україні», «Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність», «Про місцеві державні адміністрації», «Про меліорацію земель», «Про землеустрій», «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», «Про охорону земель», «Про державний контроль за використанням та охороною земель», «Про оренду землі», «Про оцінку земель», «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності», «Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об’єктів», «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», «Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «Про страхування», «Про нотаріат», «Про природно-заповідний фонд України», «Про іпотеку», «Про заставу», «Про Перелік документів дозвільного характеру у сфері господарської діяльності», «Про нафту і газ», «Про охорону культурної спадщини», «Про Державний земельний кадастр».

Таким чином Держгеокадастр та його територіальні органи втрачають значну частину своїх повноважень, зокрема розпорядження землями державної власності сільськогосподарського призначення, перетворюючи всю систему Держгеокадастру у сучасну сервісну службу.

Наведемо лише основні новели закону № 1423:

Повноваження з розпорядження землями на території громад:

1.1. Позбавлення більшості повноважень Держгеокадастру та його територіальних органів з розпорядження землями сільськогосподарського призначення державної власності та інших державних органів (обласні та районні державні адміністрації) іншими категоріями земель державної власності за межами населених пунктів;

Перш за все, звертаємо увагу керівників Головних управлінь Держгеокадастру в областях на те, що з дня набрання чинності пунктом 24 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України (тобто з 27 травня 2021 року) до державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки державної власності, що передаються у комунальну власність територіальних громад, органи виконавчої влади, що здійснювали розпорядження такими земельними ділянками, не мають права здійснювати розпорядження ними.

1.2. Передача сільським, селищним, міським радам («Землю — громадам»), тобто базовому рівню місцевого самоврядування, повноважень з розпорядження всіма землями державної власності, розташованими за межами населених пунктів у межах відповідних територіальних громад, крім земель, які залишаються у державній власності (наприклад, які використовуються органами державної влади, державними підприємствами, установами, організаціями на праві постійного користування, землі оборони, більшість земель лісогосподарського призначення, більшість земель ПЗФ та інших — дивись додаток 1.)

Водночас запроваджується обмежувальна норма під час прийняття радами рішень у випадках безоплатної передачі земель комунальної власності у приватну, а саме: рішення ради щодо безоплатної передачі земельної ділянки комунальної власності у приватну власність (крім земельних ділянок, що перебувають у користуванні громадян та випадків передачі земельної ділянки власнику розташованої на ній жилого будинку, іншої будівлі, споруди) приймається не менш як двома третинами голосів депутатів від загального складу ради.

1.3. Залишення для набувачів прав на землю права на завершення процедури приватизації або оформлення права користування земельними ділянками, якщо процедура була розпочата на підставі дозволів на розроблення документації із землеустрою, отриманих до набрання чинності цим Законом.

Так, надані до набрання чинності цим пунктом рішеннями Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів виконавчої влади дозволи на розроблення документації із землеустрою щодо земельних ділянок державної власності, які відповідно до цього пункту переходять у комунальну власність, є чинними. Рішення про затвердження такої документації, що не була затверджена на день набрання чинності цим пунктом, приймають сільські, селищні, міські ради.

2. Надання виконавчим органам сільських, селищних та міських рад повноважень в частині здійснення державного контролю за використанням і охороною земель у межах та порядку, встановлених законом (звертаємо увагу, що вказані положення набирають чинності через один рік з дня опублікування Закону).

За такої умови за Держгеокадастром та його територіальними органами також залишаються повноваження з організації та здійснення державного контролю за використанням та охороною земель у порядку, встановленому законом.

Тож згідно із Законом № 1423 державний контроль за використанням та охороною земель усіх категорій та форм власності здійснює центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Державний контроль за використанням та охороною земель також здійснюють виконавчі органи сільських, селищних, міських рад у межах повноважень, визначених законом, у разі прийняття відповідною радою рішення про здійснення такого контролю.

3. Дерегуляція та спрощення багатьох земельних процедур, зокрема:

3.1. Скасування такого правового інституту як державна експертиза землевпорядної документації (виключаються відповідні норми у всіх законодавчих актах), а сам Закон України «Про державну експертизу землевпорядної документації» визнається таким, що втратив чинність.

3.2. Скасування погодження більшості видів документації із землеустрою територіальними органами Держгеокадастру та іншими органами, зазначеними у ст. 186 та 186-1 ЗКУ.

Так, ст. 186 ЗКУ викладено у новій редакції, а ст. 186-1 ЗКУ (погодження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки) взагалі виключено. Але в певних випадках (ПЗФ, об’єкти культурної спадщини тощо) погодження відповідних органів все ж залишаються.

3.3. Скасовується такий дозвільний документ як спеціальний дозвіл на зняття та перенесення ґрунтового покриву земельної ділянки.

Так, власники земельних ділянок та землекористувачі мають право здійснювати зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок виключно на підставі розробленого у встановленому законом порядку робочого проєкту землеустрою.

Водночас переміщення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) у межах однієї і тієї самої земельної ділянки, призначеної для ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва та будівництва індивідуальних гаражів, здійснюється без розробки робочого проєкту землеустрою.

3.6. Удосконалюються норми щодо зміни цільового призначення земельних ділянок приватної власності.

Так, зміна цільового призначення земельних ділянок, що не належать до державної чи комунальної власності, здійснюється сільською, селищною, міською радою. За такої умови порядок зміни цільового призначення особливо цінних земель залишився майже незмінним.

3.7. У разі надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування, що передають земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, зобов’язані протягом десяти робочих днів з дня прийняття рішення про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки відобразити на картографічній основі Державного земельного кадастру орієнтовне місце розташування земельної ділянки, зазначити дату та номер відповідного рішення, а також майбутнє цільове призначення земельної ділянки. Зазначена інформація оприлюднюється на безоплатній основі на офіційному вебсайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (звертаємо увагу, що вказані положення набирають чинності через три місяці з дня опублікування закону).

3.8.Розроблення агрохімічного паспорта не є обов’язковим під час передачі земельної ділянки у власність та користування.

3.9. Вносяться значні зміни до ЗУ «Про Державний земельний кадастр», зокрема з метою закріплення саме на рівні закону, а не постанови Уряду, принципу екстериторіальності у здійсненні державними кадастровими реєстраторами державної реєстрації земельних ділянок.

3.10. Протягом 2021—2022 років Кабінету Міністрів України доручається забезпечити реалізацію пілотного проєкту щодо внесення до Державного земельного кадастру відомостей про земельні ділянки сертифікованими інженерами-землевпорядниками та за результатами його реалізації подати до Верховної Ради України проєкт закону щодо надання сертифікованим інженерам-землевпорядникам статусу державних кадастрових реєстраторів.

Аналіз інших, не менш значущих для земельних правовідносин змін у законодавчих актах, внесених законом № 1423, надалі буде опубліковано на нашому сайті.

Додаток 1

Що не переходить до повноважень місцевих рад у частині розпорядження землями у межах території громади.

Пункт 24 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України:

«24. З дня набрання чинності цим пунктом землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім земель:

а) що використовуються органами державної влади, державними підприємствами, установами, організаціями на праві постійного користування (зокрема земельних ділянок, що перебувають у постійному користуванні державних лісогосподарських підприємств та земель водного фонду, що перебувають у постійному користуванні державних водогосподарських підприємств, установ, організацій, Національної академії наук України, національних галузевих академій наук);

б) оборони;

в) природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення в межах об’єктів і територій природно-заповідного фонду загальнодержавного значення, лісогосподарського призначення;

г) зони відчуження та зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

ґ) під будівлями, спорудами, іншими об’єктами нерухомого майна державної власності;

д) під об’єктами інженерної інфраструктури загальнодержавних та міжгосподарських меліоративних систем державної власності;

е) визначених у наданих до набрання чинності цим пунктом дозволах на розроблення проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, наданих органами виконавчої влади з метою передачі земельних ділянок у постійне користування державним установам природно-заповідного фонду, державним лісогосподарським та водогосподарським підприємствам, установам та організаціям, якщо рішення зазначених органів не прийняті.

Земельні ділянки, що вважаються комунальною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст відповідно до цього пункту і право державної власності на які зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, переходять у комунальну власність з моменту державної реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки.

Інші земельні ділянки та землі, не сформовані у земельні ділянки, переходять у комунальну власність з дня набрання чинності цим пунктом.

Перехід земельних ділянок із державної власності у комунальну власність згідно з вимогами цього пункту, не є підставою для припинення права оренди та інших речових прав, похідних від права власності на такі земельні ділянки. Внесення змін до договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту із зазначенням нового органу, що здійснює розпорядження такою земельною ділянкою, не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.

З дня набрання чинності цим пунктом до державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки державної власності, що передаються у комунальну власність територіальних громад, органи виконавчої влади, що здійснювали розпорядження такими земельними ділянками, не мають права здійснювати розпорядження ними.

Надані до дня набрання чинності цим пунктом рішеннями Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів виконавчої влади дозволи на розроблення документації із землеустрою щодо земельних ділянок державної власності, які відповідно до цього пункту переходять у комунальну власність, є чинними. Особи, які отримали такі дозволи, а також органи, що їх надали, зобов’язані повідомити про це протягом місяця відповідні сільські, селищні, міські ради з дня набрання чинності цим пунктом. Рішення про затвердження такої документації, що не була затверджена на день набрання чинності цим пунктом, приймають сільські, селищні, міські ради.

Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів виконавчої влади про викуп для суспільних потреб земельних ділянок приватної власності, прийняті до дня набрання чинності цим пунктом, є чинними, а заходи щодо відчуження таких земельних ділянок здійснюються органами, визначеними статтями 8 і 9 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності».

Державна служба України з питань геодезії,
картографії та кадастру