У другій декаді листопада 2020 року Верховний Суд України, розглянувши конкретну справу, виніс вердикт: із компанії-забудовника, яка невчасно здала в експлуатацію житло, треба стягнути кошти на користь фізичної особи-інвестора за моральну шкоду.

Це окрема справа з конкретним інвестором будівництва, проте трактування Верховного Суду України показове, і такий досвід слід використовувати в інших у судовій практиці. Приміром, коли ображений інвестор — фізична особа подає в суд першої інстанції, то остання вже повинна в законний спосіб бути на боці таких осіб.

Слід додати дуже важливу деталь: у цій конкретній справі у договорі між фізичною особою-інвестором та компанією-забудовником не було прописано пункту про можливість відшкодування будь-яких втрат за невиконання термінів здачі житла. Проте Верховний Суд звернувся до закону про захист справ споживачів, який і не потребує, щоб таке окремо обумовлювати в договорах.

Хтось боїться, а хтось — ні

Чи буде тепер масовим подання подібних позовів на компанії-забудовники, які значно затримали здачу об’єктів будівництва? І що з цього приводу думають самі будівельні компанії? «Урядовий кур’єр» вирішив докладно з’ясувати це.

Не секрет, що не знайдеш в Україні бодай найвпливовішу та найсерйознішу компанію, яка б не пролонгувала терміни здачі житла в експлуатацію. Цим грішать фактично всі. Хтось із компаній-забудовників запізниться з цим на три місяці — пів року, а хтось — на роки.

І більшість інвесторів — фізичних осіб до затягування строків здачі житла в експлуатацію на кілька місяців від визначеного раніше терміну (чи означеного у договорах) не прискіпується зовсім. Проте в Україні нині справді чимало компаній-забудовників грішать з цим на рік і більше. Тут інвестори вже хвилюються неабияк, і така практика подачі на керівництво компанії-забудовника позовів до судів може почастішати.

Є компанії-забудовники, які опитав «Урядовий кур’єр», які нічого не бояться. Один з керівників такої висловив думку, що в Україні ця практика не стане традиційною, бо в нас немає прецедентного права. Щоправда, фахівець сказав, що такі справи розглядатимуть окремо.

А існують компанії, які всерйоз замислюються над цим. Керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков вважає, що рішення Верховного Суду обов’язкове до виконання і його повинні враховувати суди будь-яких інстанцій, зокрема й першої. Експерт упевнений, що таких позовів побільшає, а забудовникам, звісно, не стане краще і доведеться витрачати гроші на судові справи.

Дмитро Плосконіс, начальник управління з реалізації об’єктів компанії «Ковальська», зазначає «Урядовому кур’єру», що це не стало ще практикою, але компанія готується до викликів.

«Однак, можливо, наша компанія не дуже переймається цією проблемою, адже у договорах між нами та інвесторами — фізичними особами прописано, що вони можуть у будь-який час до здачі будинку в експлуатацію отримати свої вкладені гроші назад за бажанням. В угодах ми прописуємо, що кошти можна отримати протягом 10 днів з дня подачі відповідного документа від інвестора. Бувало, що люди, не бажаючи дочекатися здачі будинків в експлуатацію, забирали гроші», — зазначає експерт.

Дві причини негараздів

Чому компанії-забудовники затримуються зі здаванням будинків у експлуатацію?

Перша причина полягає в тому, що вже невизначений період триває реформа Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ). Через це вводять чимало нових стандартів та вимог, які доволі складно виконати, чи ДАБІ відповідає відмовою надавати документи на введення відповідних об’єктів в експлуатацію.

Дмитро Плосконіс наводить приклад: один з їхніх будинків не приймають в експлуатацію вже протягом року, бо неправильно викладено тактильну плитку на спеціальних переходах для сліпих неподалік новобудови.

Проте такий будинок живе звичайним життям: є вода, газ, тепло. Однак його мешканці не отримували правовстановлюючих документів і, зрозуміло, це житло не можна вважати вторинним і проводити певні операції: продаж, передавання у спадок тощо. Такому будинку офіційно не присвоєно юридичної адреси. Усе, що можуть зробити люди, — оформити договори переуступлення прав іншим особам.

Інша причина в самих будівельних компаніях. Упродовж багатьох років будівельний бізнес базувався не на отриманні доступних кредитів від банків чи певних фінансових інституцій для ведення бізнесу, як у цивілізованих країнах, а на отриманні живих коштів від фізичних осіб. Усе це призводило до жахливих ситуацій, коли в періоди економічних криз у забудовників не вистачало грошей для дозведення будинків і вони кидали людей напризволяще.

Юрист Ростислав Кравець зауважує «Урядовому кур’єру», що кожна будівельна компанія повинна розраховувати на власні кошти, коли зводить певний будинок, і може це зробити за будь-яких форс-мажорних обставин, а не лише покладатися на гроші інвесторів — фізичних осіб.

Із ним погоджується Дмитро Плосконіс, який стверджує, що так завжди робила їхня компанія, проте чимало колег-забудовників так не роблять, а беруть чималі обсяги робіт щодо забудови, які виконати у певних форс-мажорних ситуаціях навряд чи зможуть. Приклад — нинішня ситуація з компанією «Укрбуд».

Деякі керівники сумлінних компаній-забудовників кажуть, що тепер усі форс-мажорні обставини, зокрема проблеми з ДАБІ, вони прописуватимуть у договорах. Але якщо був прецедент у Верховному Суді України, то це навряд чи врятує їх від того, що обурений інвестор подаватиме на несумлінного забудовника до суду. Та й загалом на ринку будівництва вже давно треба знаходити інші, більш цивілізовані шляхи розв’язання цих проблем.