ЛІКНЕП

 Найвигіднішою схемою купівлі заставної нерухомості є її продаж банком

Заставна нерухомість, яка перебуває у власності банків, останнім часом дуже цікавить наших громадян. І це цілком зрозуміло — ціни на такі квартири наразі в середньому на 10—15% нижчі, ніж на ринку. А є і більш «економні» варіанти.

Але, придбавши таке житло, можна вскочити в халепу: така фізособа може довго та нудно судитися із колишнім власником квартири і втратити свої гроші. Ось чому, як зазначає незалежний експерт ринку Вадим Руденко, треба перед укладанням договору про купівлю-продаж такого житла добре вивчити документи та залучити до процесу фахівця.

Домовленості та аукціон

«Часто-густо банки намагаються домовитися із боржником, проте фінустанова пропонує заставоутримувачу самому знайти покупця. Відтак покупець сплачує зобов’язання боржника і банк знімає обмеження на квартиру. Потім укладається угода купівлі-продажу, проте між зняттям обмежень на житло та підписанням договору проходить чимало часу. І саме в цей проміжний період така нерухомість може бути продана третій особі», — додає він.

Експерт радить укладати попередню угоду. Це дасть змогу в судовому порядку вирішити всі питання, включаючи повернення грошей, які було сплачено покупцем за заставну квартиру.

Більше гарантій для покупця такого майна, коли він купуватиме житло через аукціон. Проте такий шлях є занадто довгим та ще й витратним. Але краще так, аніж швидко купити і залишитися без своїх коштів.

Схема процедур  має такий вигляд: суд задовольняє вимоги банку, триває реалізація застави Державною виконавчою службою на аукціоні. Така нерухомість оцінюється незалежним оцінювачем. А той, хто бажає купити таке житло, сплачує заставу в розмірі 15% від вартості квартири.

Однак, як вважає юрист ВГО «Захист прав споживачів фінансових послуг» Алла Семенченко, якщо таке житло продається без відома боржника, то новому покупцю може дістатися квартира з мешканцями, які там будуть зареєстровані й їх треба буде виселяти власними силами. «У теорії все виглядає начебто нестрашно: відповідно до закону за умови відміни угоди покупець повинен отримати свої гроші назад. Проте на практиці таке можна зробити лише через суд. До того ж він зможе повернути собі лише частину грошей, тому що частина коштів піде на сплату послуг виконавців», — додає вона.

Дуже вигідно для покупця

Є такі випадки, коли банки самі займаються продажем заставного майна — боржник через ті чи ті причини не хоче або не може це робити.

Фінустанови частенько підшукують так звані фінансові компанії, які співпрацюють з агенціями нерухомості. Такі фірми викупають у банку заборгованість за поточною вартістю. Після цього фінансова компанія реалізує заставну квартиру через агенцію нерухомості.

«Така схема є дуже вигідною для покупця. Адже він отримує квартиру без зобов’язань та за нижчою, ніж іншими способами придбання заставного житла, ціною. Однак потенціальному покупцю необхідно перевірити умови виконання іпотечних вимог договору боржником. Адже лише за умови, коли продавець (тобто в даному разі банк) повідомить боржника про продаж квартири за 30 днів до цього акту, укладання купівлі-продажу для нового покупця є цілком законним. У противному разі це рішення може буде оскаржене в суді», — зазначає експерт ринку нерухомості Андрій Палієнко.

Слід додати й інший позитивний момент такої купівлі. Так, якщо у покупця не вистачатиме грошей на купівлю застави, то банк може надати кредит. Правда, його відсоткові ставки будуть такими, як і за умови отримання іпотеки.

Кореспондент «УК» намагався відслідкувати інформацію про реалізацію заставного житла великими банківськими установами України. Раніше багато писалося про те, що банки відкрито виставляють її для ознайомлення всіма бажаючими, але чомусь це слабо помітно, коли заходиш на інтернет-сторінку тієї або тієї фінустанови.  Проте, приміром, Альфа-банк таку інформацію виставив. Так, станом на 15 квітня ця установа продавала близько 30 різних заставних квартир, 70% з яких розташовано у Києві. Було житло з Вінниці, Запоріжжя, Херсона та Миколаєва. Ближче ознайомитися з умовами купівлі-продажу таких квартир банк пропонує вже за телефоном.

На вдалій купівлі заставної квартири можна зекономити до 40% коштів. Проте слід пам’ятати, що навіть придбання такого житла найбезпечнішим способом не гарантує від ризиків та розчарувань. Тому до такої серйозної справи слід підходити дуже обережно.