ПРАВО
Юристи запевняють, що нівелювати ризики під час купівлі первинного житла можливо, але вони все одно лишаються високими
Ризиків, що переслідують буквально на кожному кроці інвесторів-фізосіб, які вкладають свої кошти у будівництво житла, і досі чимало. І досвід «роботи» сумнозвісної «Еліта-Центру» нічому в цьому сенсі ані забудовників, ані простих громадян так і не навчив: будкомпанії замовчують деякі питання, вводячи в оману інвесторів, останні ж піддаються на таку «провокацію».
Збагніть: ви — безвідсоткові кредитори
Треба збагнути, як зазначив кореспонденту «УК» голова правління Агентства з рефінансування житлових кредитів Сергій Волков, що за будь-яких умов фінансування будівництва первинної нерухомості (ФФБ, корпоративні облігації тощо) майбутні покупці фактично стають безвідсотковими кредитодавцями для девелоперських компаній. «А що потім чинять компанії-забудовники, відомо: розпоряджаються коштами на власний розсуд, постійно підвищуючи ціни. І це далеко не все. Компанії систематично не виконують своїх обов’язків, пов’язаних із будівництвом, і врешті-решт система розвалюється, а жертвами стають інвестори-фізособи. Звісно, цьому треба покрасти край», — зазначає він.
Отже, якщо житло тільки будується (на будь-якому етапі), які документи слід вимагати для ознайомлення від забудовника або девелоперської компанії потенційному інвестору-фізособі?
Як повідомив кореспондента «УК» управляючий партнер адвокатського об’єднання Arzinger Тимур Бондарев, по-перше, слід ретельно вивчити схему фінансування, яку пропонує забудовник, і всі документи, що їх необхідно підписати в рамках тієї чи іншої схеми.
Люди не повинні купуватися на пропоновану низьку вартість «квадратів». Фото Володимира ЗАЇКИ
«По-друге, потрібно ознайомитись із реєстраційними документами забудовника (свідоцтво про реєстрацію, статут, довідка статистики тощо), документами, що посвідчують право власності або оренди на земельну ділянку під будівництвом, дозволом на виконання будівельних робіт, затвердженою проектною документацією, ліцензією на здійснення будівельної діяльності.
По-третє, варто переконатись у відсутності обтяжень (арешту, заборони відчуження, іпотеки тощо) як на земельну ділянку, так і на незавершене будівництво та у відсутності судових спорів або виконавчого провадження щодо земельної ділянки або незавершеного будівництва», —стверджує він.
«Свіжа» дата повинна насторожити
Однак слід зазначити, що для ефективного захисту своїх прав та інтересів покупцям варто наполягати на внесенні відповідних змін до типових договорів забудовників, що чинним законодавством України не заборонено. Тим паче, що умови на ринку нерухомості зараз диктують покупці. Втім, зробити це на практиці дуже важко: компанії-забудовники йдуть на таке неохоче.
Але передовсім інвестора повинна насторожити «свіжа» дата державної реєстрації забудовника, відсутність подібних реалізованих проектів або відмова забудовника надати необхідні документи для ознайомлення. У цьому разі краще взагалі не мати ніякої справи з такою компанією.
Основним ризиком покупця під час підписання будь-якого із договорів фінансування будівництва є можливість банкрутства забудовника та/або зупинення будівельних робіт. На жаль, жоден із договорів не може повною мірою захистити інтереси покупця у таких ситуаціях.
Особливу увагу слід приділяти наявності обтяжень на об’єкт та земельну ділянку у відповідних реєстрах нерухомості, бо часто забудовники беруть кредити у банках під заставу землі або незавершеного будівництва. Так, часто виникають проблеми з землею вже після введення будинків в експлуатацію.
Як радить Т. Бондарев, краще підписувати всі папери з компанією-забудовником у присутності свого юриста. До того ж, якщо люди опиняються у біді (будинок не будується роками, кошти не повертають), слід звертатися до прокуратури.
Є свіжий приклад успішного розв’язання проблем інвесторів-фізосіб у м. Ірпені (Київська обл.). Так, нещодавно прокуратура Київської області домоглася підписання акта прийому-передачі громадянам двох квартир від будкомпанії, які протягом трьох років не могли їх отримати (були тривалі судові тяганини).