З першого липня 2015 року набув чинності Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», яким започатковано нову фазу реформування відносин у житлово-комунальній галузі, зокрема щодо формування ефективного власника житла. Співвласники багатоквартирного будинку отримали механізм прийняття спільних рішень та реалізації прав щодо управління спільним майном. Один із варіантів такого ефективного колективного власника — об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Їхня роль у розвитку України полягає у підвищенні соціальної активності населення, передачі функцій управління житлом реальному власникові та реалізації співвласниками енергоефективних заходів, що вплине на енергонезалежність країни.
За даними Держкомстату України, станом на 1 травня 2016 року в Україні 18 738 ОСББ. Законодавча вимога співвласникам будинків до 01.07.2016 р. визначитися з формою управління будинком привела до значного зростання кількості об’єднань. За минулий рік їх створено 2804, приріст становив 17,6%. Усе це потребує пильної уваги держави до проблем діяльності ОСББ, якої нині недостатньо для їхнього ефективного функціонування. Усі проблеми ОСББ можна умовно розділити на три групи: законодавчі, економічні та людського чинника. Законодавчі серед них складніші й водночас такі, що підлягають розв’язанню.
Неприбутковий статус відновили
У 2015 році було розв’язано деякі законодавчі проблеми, зокрема штучно створені, ключовою з яких було виведення ОСББ зі складу неприбуткових організацій у кінці 2014-го. Завдяки активній боротьбі громадськості ОСББ повернули статус неприбутковості навесні 2015 року. Але подальші зміни до ПКУ знову поставили під сумнів їхню неприбутковість вимогою у разі припинення неприбуткової організації передавати її активи державі або іншій неприбутковій організації відповідного виду. Оскільки основа діяльності ОСББ — наявність спільного майна (житлового комплексу), таку норму вони виконати не можуть, на відміну від інших неприбуткових організацій. Це було враховано у змінах до ПКУ наприкінці 2015 року, тому нині неприбутковий статус ОСББ остаточно поновлено.
Навесні 2016 року ДПСУ надала роз’яснення щодо несплати неприбутковими організаціями податку на прибуток від усіх доходів, враховуючи оренду та іншу комерційну діяльність. ОСББ повинні пам’ятати про дві важливі умови: усі доходи потрібно використовувати на статутні цілі і протягом 2016 року вони повинні узгодити свої статути з новими вимогами законодавства.
Певні законодавчі проблеми ОСББ розв’язано торік шляхом внесення змін до Закону «Про ОСББ», інших законодавчо-нормативних актів. Так, скасовано термін «балансоутримувач» і визначено, що ОСББ беруть будинок в управління. Статтею 22 Закону «Про ОСББ» визначено, що субсидії й пільги мешканцям ОСББ держава надає у межах платежів, затверджених загальними зборами об’єднання, але не більше встановленого їх граничного розміру. Важливе надбання — скасування штучного поділу співвласників на «членів» та «не членів». Віднині всі власники квартир та нежитлових приміщень беруть участь у діяльності ОСББ та всіх видатках.
Прибудинкова територія — чия вона?
Але на черзі ще багато проблем ОСББ, які потребують розв’язання. Першочергова з них — власність на землю — прибудинкову територію. Законодавством встановлено, що землю передають у власність або постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку, але механізму цієї передачі не визначено. Тож нині прибудинкову територію ОСББ нерідко використовують різні сторонні організації, отримавши дозвіл на будівництво магазину, автостоянки тощо. Багато ОСББ свого часу витратили значні кошти на приватизацію прибудинкової території, якої так і не відбулося. Нині переоформлення документів потребує великих грошей навіть за наявності таких документів, які не втратили чинності. У багатьох будинках, які раніше мали державну форму власності, меж прибудинкової території не визначено. Тому на часі розроблення механізму передачі земельної ділянки співвласникам без додаткових витрат. Ці питання визначено в законопроекті №3576, який перебуває на розгляді у ВРУ.
Тож ОСББ, які не мають права власності на прибудинкову територію, не мають і правових підстав для сплати земельного податку, зокрема й тому, що вони не можуть розпоряджатися прибудинковою територією й отримувати доходи від неї (наприклад надавати в оренду під автостоянки). Хоч здебільшого місцеві органи влади встановлюють пільгові ставки земельного податку, відмова більшості ОСББ від його сплати може стимулювати вирішення питань власності на землю.
Нагальна в 2016 році проблема невизначеності інституту управителя житлом. Щоб з липня призначати управителів житловими будинками, необхідно мати нормативне забезпечення їхньої діяльності, чинні освітні програми, підготованих управителів. Поки що такі питання вирішують не системно, і, крім звичних ЖЕКів, управителів (керуючих компаній) в Україні небагато. Для ОСББ це також важливо: багатьом з них було б доцільно скористатися послугами професійного управителя, бо головам ОСББ, особливо новостворених, необхідно опановувати економічні, юридичні, технічні й навіть психологічні питання.
Ще одна законодавча проблема — необхідність надання ОСББ та їхнім асоціаціям окремого коду виду економічної діяльності (КВЕД), який відповідав би сутності діяльності: скасування вимог подання не властивої ОСББ статистичної звітності, усунення перешкод в отриманні необхідної інформації про співвласників, зокрема в міграційній службі, підвищення вимог до виконавчої служби щодо виконання судових рішень.
Надія ГУРА,
доктор економічних наук,
для «Урядового кур’єра»