Уже багато років поспіль триває обговорення важливого законопроекту «Про особливості здійснення ріелторської діяльності», від якого фахівці з нерухомості чекали й чекають якісного поліпшення роботи цього ринку. Проте останній варіант документа, який розробляв уряд за дорученням Президента України, на думку більшості керівників ріелторської спільноти, також не ідеальний. Про своє бачення щодо ухвалення цього законопроекту, можливі зміни до нього та що чекатиме на ринок нерухомості після його ухвалення у Верховній Раді з кореспондентом «УК» поділився президент Асоціації спеціалістів з нерухомості (ріелторів) України (АСНУ) Сергій ЗЛИДЕНЬ.
.jpg)
— Сергію Анатолійовичу, у пояснювальній записці до цього законопроекту ріелторська спільнота зазначала його концептуальний недолік — побудову на помилковій ідеології жорсткого впливу держави на ріелторську діяльність. Охарактеризуйте цю тезу детальніше, будь ласка.
— Жорстке державне регулювання нормальне у кризовий період, коли держава бере різні економічні сфери під свій контроль. Вона регулює ті з них, які мають стратегічне значення, — корисні копалини, земля, деякі товари (алкоголь, тютюн), зброя. Тобто економічні напрями, які впливають на безпеку та територіальну цілісність держави.
Державі цікава та сфера, з якої можна отримати податки до бюджету.
Методи реалізації — вона створює орган, який приймає певні рішення.
Що відбувається нині виходячи з цього саме в ріелторському напрямі?
Різні псевдоексперти говорять, що в Європі та США цей ринок регулюють спеціальні законодавчі акти.
Відповім: це не зовсім так. Є окремі країни, де ринки від цього «чисті». Є й ті, де це відбувається частково. Навіть у Росії немає такого регулювання.
Щодо поповнення бюджету, яке буцімто відбудеться за умови регулювання, зазначу, що воно є і сьогодні. Так, усі ріелтори сплачують справно податки: хто як приватний підприємець-фізособа, хто перебуває на загальній системі оподаткування тощо.
Але виникає запитання: як ще можна поповнювати бюджет і як держава це намагається зробити, ухваливши цей законопроект? Візьмімо введення реєстру, який повинна обслуговувати держава. Адже вона витрачатиме гроші на його утримання та на зарплатню чиновникам, тобто кошти підуть, за суттю, на проїдання. Тож навряд чи держава від цього матиме додаткові надходження.
— Тож виходить, що держава від такого закону буде в абсолютному мінусі?
— Якогось нового і великого джерела поповнення бюджету завдяки цьому закону не буде. Тому що цей документ має один дуже негативний момент: він майже нічого не врегульовує.
Коли наші державні мужі готували законопроект, то вони декларували начебто поліпшення, але ввели, приміром, обмеження за тарифікацією (відсотки за комісію з продажу житла), а Мінекономрозвитку додав ще пункт про обов’язкове страхування.
Отже, спочатку (кілька років тому) цей законопроект був більш-менш нормальним. Нині чиновники під впливом псевдоконсультантів зробили його лише на 3—4 аркушах, де основним моментом стали повноваження державного органу, який регулює ріелторську діяльності. Саме він має видавати сертифікати і карати.
З іншого боку, екзаменаційна комісія (з видачі сертифікатів), яка формується на базі саморегулюючих організацій (в їх основі лежить принцип колективної відповідальності), повинна бути лише певної форми реєстрації.
До речі зазначу, що саморегулюючих організацій ще немає, і для того, щоб вони запрацювали, слід ухвалити окремий закон. І такий документ важливіший, ніж законопроект про ріелторську діяльність.
— Невже він надто зарегульований для вашого ринку і роль держави тепер дуже велика?
— Це справді так. У 2011 році з’явився новий документ від тодішнього народного депутата і теперішнього міністра економічного розвитку та торгівлі Ігоря Прасолова, консультантом, розробником та регулятором якого є Ріелторська палата України.
Цей документ не дійшов до першого читання. Наприкінці 2011-го було доручення Президента України допрацювати законопроект про ріелторську діяльність.
Минає час, цілий рік громадські організації ріелторів надсилають свої пропозиції до нього в департамент регуляторної політики Мінекономрозвитку та торгівлі.
І раптом з’являється новий, в якому регулятором вже є це міністерство, а екзаменаційну комісію формує саморегулююче громадське об’єднання з певною формою організації. Нині нею може виступати лише Ріелторська палата України.
Законопроект пройшов експертизу Мін’юсту, який зробив висновок, що такий документ загалом відповідає своєму призначенню. І, по суті, ніхто з цим не сперечається. Однак якщо прочитати всі зауваження Мін’юсту, то вперше у них звернуто увагу, що деякі його положення суперечать чинному законодавству в питаннях обмеження договірних відносин між сторонами. Тобто на даний час все знову повернулося до Мінекономрозвитку.
— Але ж, напевно, його автори зазначають переваги від чинності розробленого документа. Інакше й бути не може.
— Звісно, що вони розписують переваги, які він надасть клієнтам, тобто звичайним людям. Начебто вони отримуватимуть якісні послуги, буде розроблено типовий договір, яким людина буде дуже захищеною. Погляньмо, так це чи ні.
Законопроектом регламентовано, що ріелтор має право перевіряти, отримувати певну інформацію, проте є обмовка: «згідно з чинним законодавством». Тобто без внесення змін до законодавства про міліцію, про інформацію ріелтор нічого не зможе зробити. Це ніщо інше, як пил в очі.
Виходячи з цього клієнт нічого не виграє, бо на ринку нічого не зміниться.
Із приводу тарифікації. Якщо буде варіант із продажу житла за нижчою від ринкової вартості ціною, то, як кажуть, така купівля-продаж відбудеться. Тобто клієнт заплатить стільки комісії, скільки він буде готовий віддати, і ріелтор також погодиться з цим. Так, у законопроекті стоїть обмеження: комісія повинна бути не вища, ніж 3%. Проте ми знаємо, як у нас таке сприймають психологічно.
— Усе-таки не вища за 3%. Це ж не означає, що ріелтор не може домовитися із клієнтом на 1% чи на 2% комісії.
— Може. Але коли встановлено тарифікацію та цифру, вона сприймається на психологічному рівні в абсолюті. Я впевнений, що чимало ріелторів поставлять саме її верхню планку: 3%.
Це обмеження й начебто повинно зіграти позитивну роль. Проте можливостей торгівлі «вниз» (з меншим відсотком) стане менше. Тому що ріелтор може посилатися на низку чинників, чому саме він обрав 3%.
Тож споживач від такого регулювання ніколи і нічого не виграє.
Далі. Законопроектом обумовлено, що клієнт працюватиме лише з професіоналами, тобто з легальними ріелторами. І «чорні» та «сірі» маклери тепер стануть поза грою. Але таке явище не зникне. І, зауважте, хто сказав, що такий ріелтор незаконний? Він сплачує податки, декларує дохід у кінці року тощо.
— Але, даруйте, Сергію Анатолійовичу, я нещодавно знайомився зі статистикою, яка свідчить, що 97% договорів купівлі-продажу люди оформлюють офіційно з легальними ріелторами. Це дуже висока цифра. Як бачимо, лише 3% «проходять» через «чорних» або «сірих». А продати чи купити житло без ріелторів неможливо.
— Можливо лише в тому разі, коли ви самі станете ріелтором. Або взяти оформити нормальну заявку на кшталт «Куплю…». Це можна зробити, але навіщо? Приміром, ви можете захищати себе в суді самі, а можете за допомогою фахових адвокатів. Останні, напевно, це зроблять набагато краще. Те саме стосується й ріелторських послуг.
Спеціально навчені люди, фахівці ринку зроблять для вас багато, адже купівля чи продаж житла — дуже серйозна справа. Адже професіонали повинні на добровільній основі вчитися, підвищувати свою кваліфікацію.
Ніхто не прораховував, я би сказав, такий термін, як собівартість ухваленого законопроекту. Тобто щоб не була наша держава у збитках. А вони будуть, якщо в такому вигляді документ ухвалять. Тож нам потрібні серйозніші закони, а саме документ про саморегульовані організації.
Якщо нас держава не почує, ми вимагаємо, щоб хоча б було зведено до мінімуму рівень державного втручання у нашу діяльність. І нас підтримує більшість професійної спільноти.
— Слід розуміти, що є й такі ріелтори, які вас не підтримують…
— Є такі, яким цей закон не потрібен, тобто він їм не заважатиме. А є й прихильники цього документа. Причому в будь-якому вигляді під закликом: «Краще поганий закон, ніж беззаконня». Дуже прикро, адже така фраза повністю дискредитує передовсім державу, адже можна трактувати це так, що в Україні просто панує беззаконня. Але це не так. У нашій сфері всі працюють у правовому полі, і діяльність відрегульовано кодексами та законами.
— І останнє запитання, яке турбує наших читачів. Як зміняться ціни на житло, якщо цей законопроект (в тому вигляді, в якому він є зараз) буде ухвалено?
— Можу сказати, що жодних змін не буде. Тому що ціни на ринку визначають продавець та покупець, а не ріелтор. Ціни змінюються, якщо видозмінюються так звані обов’язкові платежі, яких уникнути неможливо (оцінка, державне мито тощо), або глобальні явища, такі, як зростання або падіння економіки країни, форс-мажорні обставини.
Олег ГРОМОВ,
«Урядовий кур’єр»
ДОСЬЄ «УК»
Сергій ЗЛИДЕНЬ. Народився 25 січня 1970 року. Має три вищі освіти: інженерну, економічну та юридичну. З 1995 року — засновник агенції нерухомості «СІ-інформ». У 1998—2006 рр. — член правління, заступник та голова правління Київського міського відділення АСНУ. У 2006—2010 рр. — віце-президент із регіональної політики АСНУ, а з 2010 р. — президент АСНУ.