Ринок сільськогосподарських земель в Україні потроху набирає обертів. Це підтвердила  презентація другого випуску інформаційно-аналітичного бюлетеня «Огляд стану земельних відносин в Україні» за підсумками трьох місяців з початку земельної реформи. 

Коментуючи наведені в бюлетені дані, доцент Київської школи економіки, керівник Центру досліджень продовольства та землекористування Олег Нів’євський наголосив на помітному пожвавленні ринку сільськогосподарських земель. Так, у липні було зареєстровано 6,4 тисячі угод із землею, у серпні — вже 16 тисяч, у вересні — 25 тисяч. Загалом, за даними Міністерства аграрної політики та продовольства України, станом на 13 жовтня укладено 29 493 угоди з купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, в середньому 284 за робочий день. 

Багато, але… мало

Загальна площа ділянок, що змінили господарів, сягнула 60 тисяч гектарів, а середня площа ділянок, що продаються, порівняно невелика — 2,2 га. Зауважимо: це пояснюється не лише тим, що і продавці, й покупці потроху призвичаюються до нових ринкових реалій — цілком природно, що ринок пожвавився після збирання врожаю, продавати засіяне поле було мало охочих («УК» від 8 вересня). 

За регіонами трійка лідерів лишається незмінною: Харківська, Полтавська та Кіровоградська області, тільки трохи помінялися місцями — Полтавська область із першого місця відсунулася на друге, чільне місце посіла Харківщина. Це за кількістю угод. А за площами ділянок, що стали предметом купівлі-продажу, сягають аж 0,3%  загальної площі сільськогосподарських угідь області. 

Помітно пожвавилася діяльність на Луганщині, а Одещина стала лідером з кінця. Зауважимо, що сільськогосподарське виробництво там має особливості через природно-кліматичні умови, тож тому, хто не знає, як і що вирощувати у тих краях, краще туди й не потикатися. Цікаво, що за загальною площею проданих-куплених земель переважають більші ділянки, призначені для товарного сільськогосподарського виробництва, а за кількістю угод — малі для ведення особистого селянського господарства.

Почому гектар?

Середня ціна гектара сільськогосподарської землі в Україні становить 45,2 тисячі гривень, хоч, певна річ, регіональні відмінності є. Середня вартість не лише відрізняється за регіонами, що природно, — вона різна для ділянок для товарного виробництва і особистого селянського господарства в одних і тих самих регіонах. Це могло б бути темою окремого дослідження, але не нині, на думку Олега Нів’євського, бо ще замало інформації, аби робити якісь далекосяжні висновки. 

До речі, про інформацію. Надалі залишається проблемою реєстрація цін угод. Як їх реєструвало лише трохи більше половини продавців та покупців землі, так і залишається. Хоч окремі відмінності за областями є, але незначні, за винятком Луганщини, де відсоток реєстрації збільшився ледь чи не вдвічі.

Певна річ, не маючи вичерпних даних, важко відстежувати цінові тенденції на ринку землі. Але щоб отримати достовірні дані, мало пояснити учасникам ринку, що це потрібно для статистики, — їх ще треба переконати, що за оприлюднення своїх доходів та витрат на ринку землі їм нічого не буде. А це ой як нелегко!

Земля — поки що не застава

Один із ключових показників ринку землі — рівень кредитування під її заставу. Згадаємо, що можливість такого кредитування була одним з основних аргументів на користь відкриття ринку землі, однак наразі кредитного розквіту на цій ниві поки що не спостерігаємо. 

Для порівняння Олег Нів’єв-ський навів показники кредитування під заставу землі у США: торік американські фермери набрали кредитів на майже 1200 доларів на гектар, і 65% кредитів було видано саме під заставу землі. Нам лишається поки що сподіватися на щось подібне. 

Однак розвиток такого виду кредитування багато у чому залежить від готовності банківської системи, а для цього вона потребує певної реструктуризації діяльності. Поки що, за даними Мінагрополітики, як у липні послуги з такого кредитування надавали аж чотири українські банки, так само і нині, уся різниця: в липні було видано шість таких кредитів, тепер — 13, але за сумою — вдвічі менше, 14 з половиною мільйонів гривень порівняно з 28,6. Нині в заставі перебуває аж 523 га сільськогосподарських земель. 

Такий результат був цілком передбачуваний, про нього попереджали («УК» від 8 вересня), тож сподіватися на диво й не варто було. Проте звинувачувати банки в недостатній активності теж не слід: якщо комерсанти не бажають займатися певним видом діяльності, то це для них або невигідно, або незручно, або небезпечно, або все разом. У даному ж разі гальма розвитку значною мірою приховано у нормативній базі, що регулює банківську діяльність. Без змін у ній поступу не буде. 

До речі, про нормативну базу. Очікує на ухвалення законопроєкт № 3205-2 «Про фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві». Після його ухвалення ця установа має запрацювати. Із цим аналітики ринку землі пов’язують позитивні очікування — запровадження такого фонду значно б пожвавило кредитування під заставу землі. А якби цей документ було ухвалено коли треба, тобто на початку року, а ще краще — наприкінці попереднього, то фонд уже функціонував би й позитивні очікування давно перетворилися б на реальність.   

Про користь моніторингу

Перший заступник голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) Анатолій Мірошниченко до цього додав, що значну частину даних, наведених у дослідженні, отримано завдяки недавно запровадженій Держгеокадастром електронній системі моніторингу земель. З підсумками цього моніторингу можна ознайомитися на офіційному сайті відомства land.gov.ua в розділі «Земельний моніторинг». 

Там є дані майже за кожним ринковим правочином стосовно земель сільськогосподарського призначення — договори купівлі-продажу, міни, довічного користування, дарування. Про кожну таку угоду наведено характеристики ділянки, її кадастровий номер, а якщо з Державного реєстру речових прав надходять дані про ціну ділянки, то й її. 

На підставі цих даних можна вже проводити аналіз, відстежувати тенденції. Зокрема це стосується дивних коливань цін на земельні ділянки в деяких областях. Додамо, що такі коливання свідчать про нерозвиненість ринку або його системні вади, вплив не ринкових чинників. Адже у розвинених країнах, де ринок сільськогосподарських земель діє давно, ціна гектара залежить лише від якості землі, в одному регіоні з однаковими характеристиками ґрунтів вона, як правило, більш-менш однакова. 

Анатолій Мірошниченко зачепив і таку важливу тему, як визначення оціночної вартості земель під час нотаріального посвідчення угоди. Згідно з Податковим кодексом (ст. 172 п. 3), відчуження нерухомого майна неможливе без визначення його оціночної вартості за допомогою оціночного модуля, що перебуває у віданні Фонду державного майна України. 

Оціночна вартість — підстава для нарахування податкових платежів. Але з перших днів роботи ринку землі виявилося, що оцінка, згенерована за допомогою згаданого модуля, часто завищена. Таке можна виправити, замовивши експертно-грошову оцінку земельної ділянки, але це зайві витрати часу та грошей. І додаткові витрати інколи порівнянні з ціною самої ділянки.

Держгеокадастр не лишився байдужим до цієї проблеми і на підставі даних власного моніторингу та аналізу, проведеного Київською школою економіки, сформував пропозиції до Фонду держмайна щодо вдосконалення алгоритму визначення оціночної вартості земельних ділянок. Вони передбачають урахування середньої вартості інших ділянок у даній місцевості та відсікання екстремальних значень. 

Явне перевищення вартості ділянки, на думку Анатолія Мірошниченка, може свідчити про те, що її купують не для сільськогосподарських потреб, а для зміни цільового призначення. Якщо ж таку ціну взяти за основу під час розрахунку оціночної вартості інших ділянок, результат вийде, м’яко кажучи, не надто коректний. Так, підсумки моніторингу показують, що понад 90% площ сільськогосподарських ділянок відчужують за ціною менш як 70 гривень за гектар.  

Це лише один приклад використання даних моніторингу для вдосконалення ринку земель.
А загалом, за словами першого заступника голови Держгео-кадастру, ці дані взяли до використання багато установ різних відомств, наукові інститути, аудиторські компанії тощо. Тобто це інструмент, корисний для всіх учасників ринку земель сільськогосподарського призначення.