Мене вже впродовж багатьох років дивує поведінка українських компаній-забудовників: вони постійно вмивалися сльозами, мовляв, які ми бідні та нещасні, зводимо житло для людей, а вони не задоволені. Звісно, що цінами. Ти ба, для них вони зависокі, а ми викручуємося, страждаємо, все робимо для того, щоб звести будинок, до речі, і здебільшого невчасно й дуже неякісно.
На початку другої половини 2008 року, саме перед тим, як планету накрила світова економічна криза, що не оминула й Україну, забудовники розгойдали ціни так, що задрипана малосімейка на околиці столиці коштувала 70—80 тисяч доларів. Звісно, на етапі котлована. Знаючі люди кажуть, що тоді компанії-забудовники працювали на просто-таки скаженій рентабельності — 300—400%!
Нині вони згодні робити своє діло (і теж плачуть, які нещасні й забуті всіма) з у рази меншим показником — до 15—20%. І будують, тобто це вигідно й тепер. Якби не було вигідно, то не зводили ні житла, ні комерційної нерухомості.
Щоправда, тепер у забудовників зовсім інша проблема: як збути все споруджене. Пам’ятаю, як у 2007 році квартири продавали мов гарячі пиріжки. Тоді ціни зростали інколи за 1—2 години на кілька відсотків, тож забудовники почувались як сир у маслі. А тепер інше: як продати.
Хоча чимало директорів фірм-забудовників про проблеми, пов’язані із продажем, і чути не хочуть, мовляв, усе це вигадки і все чудово продається. Пригадалося, як кілька місяців тому мені таке казали рієлтори: у квітні-травні цього року в столиці на околицях було дуже важко здати в оренду квартири і навіть ціна на них падала. І якби я не був очевидцем цих подій, то міг би і обманути. Але поважні рієлтори казали, що такого бути не може, ціни на оренду лише зростають.
Щоправда, влітку вони справді стали поступово зростати. Тут не відкидаю і штучного чинника — провокування рієлторськими фірмами шуму на ринку (що орендна плата зростатиме). За всіма законами такої маркетингової політики це і призводить до такого підсумку. Та й забудовники не відставали у цьому питанні від рієлторів. Скільки ми чули протягом останніх десятиріч про провокування хвилі нервозності та роздмухування цін на первинному ринку житла саме від директорів шанованих компаній-забудовників.
А проте є одна дуже поважна київська фірма, яка не може розпродати своє житло у пристоличному регіоні вже кілька років. Щоб розв’язати цю проблему, вона вдалася до безпрецедентного кроку: знизила ціни на свої помешкання майже в 2,5 раза. Продає таке нове житло з оздобленням за 9,5 тисячі гривень за квадратний метр. Такі ціни нині можна спостерігати у невеликих обласних центрах, і то, мабуть, нечасто.
Тепер в Україні маємо дуже непривабливу для будівельників і рієлторів картину: населення старіє, молодь їде на навчання за кордон (найзавзятіші там і лишаються), дітей народжується мало. Тобто нас із вами значно меншає. А забудовники вперто зводять будинки та ще й провокують роздмухування.
У 2018 році подорожчання квадратних метрів нового житла на 10—15% вони пояснювали неабияким підвищенням цін на будівельні матеріали, зростанням інших видатків тощо. Цьогоріч начебто з’явилися нові причини. Згідно із новими будівельними нормами, які було ухвалено в 2018 році, стали значно жорсткішими вимоги до зведення житла. Насамперед вони вимагають істотно зменшити поверховість будинків. Тепер чимало компаній замість того, щоб будувати 24-поверхові висотки, обмежуються п’ятиповерховими житловими спорудами. І це буде масовим явищем і в 2019-му, і у 2020 роках.
Звісно, забудовники зароблятимуть на зведенні такого житла менше. А щоб зберегти прибутки, вони не полізуть до власної кишені, а відберуть більші гроші у клієнтів — інвесторів-фізичних осіб. Тому і підвищується потроху вартість нового житла, і й це, кажуть, ще не вечір.
Експерти будівельного ринку стверджують, що активно цей процес розпочався у приміських зонах Києва й інших великих міст. І місяць у місяць відбуватиметься скорочення різниці в цінах на квадратний метр між мегаполісами та містами чи містечками-супутниками. А у великих містах, за їхніми прогнозами, за підсумками 2019 року, ціни на квадратний метр нового житла мають збільшитися на 15—20%. Однак вони ж і заявляють, мовляв, не хвилюйтеся, торг між продавцем і покупцем доречний. Тут нічого нового забудовники не винайдуть — пропонуватимуть різні знижки, бонуси, продаватимуть житло на виплат на 3—5—7 років, а можливо, значно збільшать верхню межу строку такого безвідсоткового кредиту.
Трохи призабули вони правило, яке стало аксіомою протягом кількох років: нині будівельний ринок називають ринком покупця, а не продавця, як це було раніше. Тому не компанія-забудовник має ставити умови, а її поважний клієнт.