На початку липня 2021 року Верховна Рада ухвалила в першому читанні законопроєкт №5655 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реформування сфери містобудівної діяльності», який змінює модель містобудівного контролю. Триває підготовка законопроєкту до другого читання. Деякі експерти й народні обранці наголошували, що цей документ буде революційним. «Урядовий кур’єр» з’ясовував, чи справді можна чекати на вагомі зміни в регулюванні містобудівної діяльності.

Хто компенсує збитки?

Цікаво, що цей документ у нинішній редакції передбачає страхування не відповідальності забудовника, а окремих суб’єктів містобудування, а саме: страхування цивільно-правової відповідальності уповноваженої особи з містобудівного контролю та експертної організації, яка здійснює експертизу проєктної документації на будівництво. 

«За суттю, це страхування для тих, хто здійснює перевірку якості проєктних рішень шляхом виявлення відхилень від вимог до міцності, надійності та довговічності будинків і споруд, їх експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення (експертиза — завершальний етап розроблення проєктів будівництва). Це стосується тих осіб, які здійснюють містобудівний контроль за будівництвом, тобто заходи, спрямовані на дотримання замовниками та/або підрядниками вимог законодавства у галузі містобудування, будівельних норм, нормативних документів, затвердженого проєкту під час будівництва», — зазначає Дмитро Груба,  адвокат юридичної фірми «Ілляшев та Партнери». 

Приміром, експерт, дії якого підлягають страхуванню, надає висновок щодо якості того чи того об’єкта на кшталт: все зроблено правильно, відхилень від норми немає тощо. Однак згодом з’ясувалося, що не все було правильно, виявлені помилки експерта призвели до певних негативних наслідків. Тоді все це перекриє страховка, але, зрозуміло, якщо страхова компанія буде впевнена, що все сталося саме з вини експерта.

Можливість такого конт-ролю покладено на приватних контролерів, яких обирає сам забудовник, укладаючи відповідний договір. На думку Дмитра Груби, цю ініціативу можна вважати такою, що сприятиме поглибленню децентралізації будівельної галузі. 

«Упровадження страхування відповідальності за помилки, яких можна припуститися під час будівництва, — це крок до цивілізованого будівельного ринку. Але поки що не зрозуміло, на яких умовах відбуватиметься процес. Наприклад, який розмір страхового внеску і чи готові страхові компанії компенсувати збитки», — каже комерційний директор компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська. На її думку, коли розробники законопроєкту зафіксують усі доповнення із цього приводу в документі, можна буде коментувати переваги нововведення. 

Цифровізація без заперечень 

«Крім страхування відповідальності, законопроєкт №5655 запроваджує масштабну цифровізацію про-цесів та реєстраційних процедур у будівництві. Тобто всі учасники будівельного процесу, зокрема й чиновники, які видають дозвільні документи,  працюватимуть за допомогою Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕСБ). Для цього потрібно завантажити в неї необхідну інформацію. Тож із чиновниками, які вимагали гроші за дозвіл на будівництво, буде покінчено», — оптимістично  зазначає «Урядовому кур’єру» глава правління громадської організації «Асоціація представників малого та середнього бізнесу міста Києва» Максим Тютюнников.

Саме про переваги цифровізації кажуть і представники компаній-забудовників. За словами Анни Лаєвської, завдяки цифровізації процес узгодження та отримання дозвільних документів проходитиме в єдиній електронній системі: прозоро, публічно й автоматично. «Від усіх учасників будівельного процесу, зокрема й посадових осіб, кінцеве рішення не залежатиме», — додає вона. 

За словами Максима Тютюнникова, документ передбачає превентивні заходи, які в майбутньому не дозволять зводити так звані нахалбуди. Як зазначає юрист, у разі самочинного будівництва органи місцевого самоврядування зможуть зупинити ці незаконні дії. А вин-них відповідно покарають. До прикладу, за незаконне проведення будівельних робіт на пам’ят-ці архітектури замовника зобов’яжуть сплатити штраф до 12 мільйонів гривень.

У прорахунках винен аврал

Попри наявні позитиви, законопроєкт багато критикувала професійна спільнота. Верховна Рада ухвалила його в авральному режимі, оскільки це було напередодні літніх канікул, що й зумовило внесення в документ непродуманих положень.

«По-перше, законопроєкт розробили без участі профільних фахівців-архітекторів. Це зумовило те, що в документі немає поняття архітектурна діяльність. До того ж, законотворці запропонували надати виключне право забудовникові змінювати архітектора та вносити будь-які зміни у проєктну документацію без жодних погоджень з автором проєкту. Це, на думку самих архітекторів, може призвести до появи будинків-монстрів і тотального несмаку на вулицях міст і загалом знищити авторське право в цій галузі», — каже Максим Тютюнников.

По-друге,  він вважає, що інститут юридичних осіб — приватних контролерів працюватиме на користь забудовників. У цьому разі юридичні особи діятимуть в умовах конфлікту інтересів, оскільки їхній безпосередній роботодавець — забудовник, який запросив їх на роботу. Наслідками такого конфлікту може стати непомічання порушень будівельних норм, відхилення від проєктної документації, використання низькоякісних будівельних матеріалів та інше. Ще один ризик, на думку юриста, — те, що забудовник самостійно створить юридичну особу і сам себе проконтролює. Тобто зовнішнього контролю і відповідно якості не буде. 

Іноземний досвід та можливості вдосконалення 

Ефективність контролю із залученням приватних контролерів простежимо на прикладі США й Австралії. Однак відмінність — те, що в них усі контролери повин-ні бути атестовані й періодично підтверджувати свою компетенцію, чого не скажеш про майбутніх українських контролерів.

«На прикладі цих держав можемо дійти висновку про необхідність введення додаткових кваліфікаційних вимог та перевірок щодо вітчизняних приватних контролерів, і тоді такий інститут  буде доречним та ефективним способом контролю за забудовниками», — резюмує юрист.

Про глобальні мінуси законопроєкту, як вважає Анна Лаєвська, зарано говорити, адже представники будівельної галузі щоденно вносять рекомендації для вдосконалення документу. Вона переконана, що на момент подання його до другого читання дискусійні питання буде врегульовано відповідними положеннями.

«Профільний комітет Верховної Ради доопрацьовує законопроєкт, поетапно враховує експертні рекомендації всіх представників будівельного ринку. Зміни, які заплановано в межах реформи містобудівної галузі, спрямовано на врегулювання проблемних питань, а не на ескалацію наявних колізій і для будівельних компаній, і для інвесторів — покупців нерухомості», — переконана Анна Лаєвська.

Проаналізувавши світові моделі управління в галузі містобудування, можна дійти висновку, що реалізація в Україні реформи містобудівної галузі відповідає світовій практиці. Проте певні положення законопроєкту не узгоджуються між собою та мають вади, що означає необхідність його техніко-юридичного та редакційного доопрацювання. Тому, переконаний Максим Тютюнников, головне, аби за умови його доопрацювання автори дослухалися до фахівців  і мудро врахували їхні застереження.