Питання ринку землі хоч і відкладено з подовженням мораторію, однак не втратило гостроти. Мало того, прихильники негайного запровадження цього ринку торік залишили не з’ясованими на законодавчому рівні деякі питання. Такими вони лишаються і дотепер.
У разі запровадження ринку землі господар прагнутиме викупити ділянки, які обробляє, щоб вони не дісталися конкурентам. Конкуренти чинитимуть так само. Нині, коли господарства поки що користуються лише орендованою землею, за неї точаться битви, і не лише в переносному сенсі. Якщо сільгосппідприємство обробляє цілісний земельний масив, воно не зацікавлене, щоб у нього вклинилися ділянки, які обробляє хтось інший. Але і той, і інший теж не сидить склавши руки: переманює пайовиків вищою орендною платою, подекуди обманом, фальшивими обіцянками, а інколи й примусом.
З ринком землі ще гостріше постане небезпека, яку вже маємо: черезсмужжя, або ж «шахматка». Конкурент або спекулянт, щоб відтягати землі у великого аграрного підприємства, зовсім не мусить скуповувати їх всі.
Приховані загрози
Достатньо дорого викупити кілька ділянок у ключових точках, решту масиву попередньому господареві стане невигідно або просто неможливо обробляти, і ці землі можна буде скупити за безцінь.
Із цієї небезпеки логічно випливає наступна: якщо виробники, які й так перебиваються від урожаю до врожаю на позичені кошти, не знайдуть додаткових грошей на викуп землі (а здебільшого так і станеться), землю скуплять спекулянти для перепродажу за завищеними цінами. Якщо покупців за такою ціною одразу знайти не вдасться (або якщо буде запроваджено часові обмеження для перепродажу землі), великі ділянки тривалий час залишатимуться взагалі без обробітку.
На жаль, більш-менш сформованого законопроекту про ринковий обіг сільськогосподарських земель нема. Хоч пропозицій від фахівців і профільних аграрних асоціацій надходить вдосталь, їх поки що не зліплено докупи. І щоб не наступати на граблі, на які вже наступили інші, пропонуємо скористатися досвідом сусідів, зокрема Польщі, яка кілька разів змінювала законодавство щодо ринку землі, аж поки не домоглася прийнятного для всіх сільгоспвиробників результату.
Пан — фермер
На відміну від колишнього СРСР, усі орні землі Польщі ніколи не були націоналізовані. Станом на 1990 рік майже 78% орних земель належало приватним фермерам та індивідуальним господарствам. Їх ринковий обіг здійснювався за Цивільним кодексом Польщі від 23 квітня 1964 року. Земельна реформа 1991-го полягала здебільшого у приватизації державних земель, для чого було ухвалено закон «Про управління державними сільськогосподарськими землями».
Тепер законодавчо закріплено, що основа сільськогосподарського виробництва в державі — сімейне фермерське господарство. Загальна площа такого господарства не може перевищувати 300 гектарів. Для набуття статусу фермера громадянинові слід мати середню або вищу освіту за фахом, досвід особистої роботи в сільському господарстві не менш як п’ять років і мешкати в тій гміні, де розташовано землі, на яких він має намір створити господарство (гміна — найменша територіальна одиниця Польщі, приблизно відповідає недавно утвореним в Україні об’єднаним територіальним громадам).
Попри відносно вільний обіг орних земель, у Польщі досить ефективний державний контроль за раціональним використанням ріллі. Порядок втручання держави в обіг цивільних прав на землю визначає закон від 2003 року «Про удосконалення сільськогосподарського устрою».
Адміністративно-правові методи регулювання земельних відносин застосовують під час об’єднання (консолідації) та обміну земельними ділянками. Задля державного адміністрування ринкового обігу сільськогосподарських земель створено Агентство сільськогосподарської нерухомості з широким колом повноважень. До них належить створення й удосконалення територіальної структури сімейних ферм.
Важлива функція агентства — проведення обміну земельними ділянками для поліпшення землекористування тощо. Воно має право перекуповувати та перепродавати на пільгових умовах землі приватної власності, які продало або відчужувало раніше.
Агентство організовує торги державними землями, що перебувають у його управлінні, а також широко застосовує передачу земельних ділянок державної власності в оренду без обмежень площі. Однак продавати державні сільськогосподарські землі приватним особам воно може лише за умови, що в результаті продажу загальна площа орних земель у власності покупця не перевищить 500 гектарів.
Варто зупинитися на тому, як польські фермери під час аграрної реформи купували державні землі. Згідно із законом 1998 року «Про продаж сільськогосподарських угідь державного земельного фонду й упорядкування деяких питань щодо проведення сільськогосподарської реформи і сільського поселення», аграрій, що придбавав землю з державного земельного фонду, сплачував лише 20% її вартості. Решту, якщо фермер купував землю для створення нового господарства, він мусив сплачувати протягом 30 років, а для розширення наявного — впродовж 20 років. Нам би так…
Натомість тепер землю, придбану із земель державної власності, не можна перепродавати, її має право викупити лише Агентство сільськогосподарської нерухомості. На порушників очікує чималенький штраф.
Про переважне право та іноземців
Переважне право на придбання земель — запобіжний захід проти явищ, про які ми казали на початку. У разі відчуження сільськогосподарської землі фізичною або юридичною особою переважне право на її придбання мають орендарі цих земель за умови, що орендовані землі вони обробляли єдиним масивом із власними не менш як три роки, або якщо орендар — сільськогосподарський виробничий кооператив.
Коли орендар не реалізує свого переважного права на придбання земельної ділянки у власність, воно переходить до Агентства сільськогосподарської нерухомості — якщо продажу підлягають сільськогосподарські угіддя площею не менш як 5 гектарів. А якщо й агентство не виявить зацікавленості, покупцем може стати будь-який охочий із тих, хто відповідає зазначеним раніше кваліфікаційним вимогам, серед них — проживання в цій місцевості. Як бачимо, земельному спекулянтові в цій системі нема місця.
Тепер щодо іноземців: протягом 12 років у Польщі був чинним мораторій на продаж їм землі. З 2016-го його чинність завершилася, і тепер придбавати землю іноземцям нібито можна, але на певних умовах: тільки якщо вони збираються її обробляти і проживають у тій самій гміні, де розташована виставлена на продаж земельна ділянка, або у сусідній, упродовж 5 років.
І навіть якщо іноземець відповідає цим вимогам, він може набути у власність сільськогосподарську земельну ділянку, лише якщо її не хоче придбати ніхто із членів сім’ї продавця чи фермерів, зареєстрованих у місцевій сільськогосподарській палаті. Неважко уявити, скільки іноземців справді можуть купити польські землі на таких умовах.
Насамкінець. Земельна реформа у Польщі вважається однією з найуспішніших. Тамтешнє земельне законодавство чітке і послідовне. Але воно з’явилось не одразу, це плід тривалої цілеспрямованої роботи, численних удосконалень, спроб й інколи помилок. Тож не повторюймо їх.