У 2013 році для ведення бізнесу я взяв в іпотеку земельну ділянку та будівлю на ній. Наступного року взяв в іпотеку квартиру для особистого проживання. Кредити було оформлено у валюті. Нині в мене перед банком виникла значна заборгованість. Як можу захистити свої права і чи може банк звернути стягнення на нерухоме майно без звернення до суду?
Іван Петренко,
м. Полтава
Згідно зі ст. 2 Закону «Про іпотеку», законодавство України про іпотеку базується на Конституції і складається з Цивільного, Господарського, Земельного кодексів України, цього закону та інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України.
Відповідно до ст. 3 Закону України «Про іпотеку», іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовують правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Взаємні права й обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.
Згідно із ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо суд не визнав його недійсним. Відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку», в редакції на час виникнення спірних правовідносин, у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених ст. 12 цього закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно із договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Тобто закон чітко передбачає визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов’язання. Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір, яким вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає йому застосувати інші встановлені цим законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
У п. 58, 59 постанови Великої палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі №310/11024/15-ц (провадження №14-112цс19) зазначено: «закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки (ч. 3 ст. 33 закону): судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); позасудовий: захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за правовими наслідками, є (ч. 3 ст. 36 закону): 1) передача іпотекодержателеві права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання у порядку, встановленому ст. 37 закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст. 38 закону».
Отже, банк чи інша фінансова установа має право звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку в разі наявності у нього відповідного права, про що вказано в іпотечному договорі.
Обов’язки державного реєстратора під час вчинення реєстраційних дій, пов’язаних зі зверненням стягнення на предмет іпотеки
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень — офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом ст. 18 цього закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, і порядок державної реєстрації прав визначає Кабінет Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Отже, на державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії закон покладає обов’язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим п. 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 (у редакції, чинній на момент вчинення реєстраційної дії), необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й передусім встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. Такий обов’язок покладено зокрема на нотаріуса як державного реєстратора згідно з правилом ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов’язкових для подання документів та обставин, що вони мають підтвердити, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, й з огляду на закріплені у ст. 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та ст. 38 Закону «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства, що має захистити права іпотекодавця.
Звернення стягнення на предмет іпотеки під час чинності Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»
7 червня 2014 року набув чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». П. 1 закону передбачає, що протягом його чинності не можна примусово стягнути (відчужити без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із ст. 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із ст. 5 Закону «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов’язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами — резидентами України в іноземній валюті, і за умови, що:
• таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об’єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не перебуває інше нерухоме житлове майно;
• загальна площа такого нерухомого житлового майна (об’єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.
Верховний Суд України у постанові від 2 березня 2016 року у справі №6-1356цс15 дійшов правового висновку, що поняття «мораторій» у цивільному законодавстві визначається як відстрочення виконання зобов’язання (п. 2 ч. 1 ст. 263 ЦК України).
Установлений законом мораторій не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у разі невиконання боржником зобов’язань за договором, а лише тимчасово забороняє примусове стягнення на майно (відчуження без згоди власника). Протягом чинності цього закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів чинні з урахуванням його норм.
Оскільки Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не зупиняє чинності решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов’язань, то він не може бути мотивом для відмови у позові, а є правовою підставою, що не дає змоги органам і посадовим особам, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнень на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, вживати заходи, спрямовані на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під чинність цього закону на період його чинності, з урахування положень ст. 109 Житлового кодексу Української РСР.
Отже, визначальним у вирішенні спору щодо можливості звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку протягом строку чинності Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» є настання правового наслідку, що в цьому разі передбачає фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки без згоди власника майна.
Згідно з п. 23 ст. 1 Закону України від 12 травня 1991 року №1023-XII «Про захист прав споживачів» (у редакції 2015 року, чинної на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит — кошти, які надає кредитодавець (банк або інша фінансова установа) споживачеві на придбання продукції. П. 4 закону №1304-VII передбачає, що протягом чинності цього закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів чинні з урахуванням його норм.
Відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає йому застосувати інші встановлені цим законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (ст.36 Закону України «Про іпотеку»).
Отже, Закон України «Про іпотеку» вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, — один із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення — примусова дія іпотекодержателя, направлена до іпотекодавця для задоволення своїх вимог. До ухвалення Закону «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (у судовому і позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності невиконання боржником умов кредитного договору. Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без його згоди на таке відчуження.
Згідно з постановою Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі №465/1310/17, звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку у спосіб реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, що прирівнюється до такого договору, має наслідком відчуження предмета іпотеки на користь іпотекодержателя без згоди власника такого нерухомого майна. Чинність мораторію на примусове стягнення майна громадян, яке є забезпеченням за валютними кредитами, поширюється і на позасудовий порядок такого стягнення.
З огляду на це реєстрація права власності за банком чи іншою фінансовою установою буде вважатися передчасною реалізацією права на задоволення своїх вимог за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, тобто під час чинності Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої палати від 20 листопада 2019 року у справі №802/1340/18-а, де ВП ВС вказала, що «квартиру загальною площею 47,40 кв. м, яку позивач використовує як місце постійного проживання, не можна примусово стягнути (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно) на підставі закону №1304-VII, зокрема шляхом реєстрації права власності за ПАТ «КБ «ПриватБанк» як забезпечення виконання умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті».
У листі ВСУ від 01.04.2014 «Аналіз практики застосування судами ст. 16 Цивільного кодексу України» зазначено, що, надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, суди мають зважати на його ефективність з точки зору ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
У разі звернення стягнення на предмет іпотеки з порушенням положень законів України «Про іпотеку», «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень», «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» порушене право власності підлягає судовому захисту.
Запитання можете надсилати на електронну адресу expert@ukcc.com.ua
Матеріали рубрики «Запитайте в експерта» захищено авторськими правами
Ми в Google+