Первинному ринку як Києва, так і всієї України останніми місяцями, зазначають експерти, притаманна тенденція будівництва житла з переважанням одно- та двокімнатних квартир. Пропонують також і трикімнатні помешкання, проте вони становлять невелику частку загальної кількості. Годі вже казати про чотири- та п’ятикімнатні — їх немає.
Пояснити це можна дуже просто: в людей, попри те, що вони стали дуже активно виявляти інтерес до первинної нерухомості, немає грошей на супервеликі помешкання. Купують здебільшого дешеве житло, яке належить до економ-класу.
Так, у жовтні 2013 року в структурі пропозицій первинних помешкань на столичному ринку новобудови цього класу становили 58%, а дорожчого бізнес-класу — 28%. Як видно, частка елітного житла не перевищує 14%.
Стагнація чи зростання?
Восени яскравіше окреслилася тенденція переходу частки потенційних покупців із вторинного ринку до первинного. Як відомо, значно підштовхує до цього введення обмежень на безготівкові розрахунки у розмірі 150 тисяч гривень у сфері нерухомості.
Тому ще наприкінці літа голова Спілки спеціалістів з української нерухомості Олександр Рубанов пророкував, що до нової нерухомості «потягнеться» третина тих, хто має достатні суми, однак не має бажання декларувати свої доходи. Адже будь-яка купівля-продаж житла на вторинному ринку супроводжується відкриттям рахунків у банках і перерахування туди готівки.
Деякі фахівці впевнені, що такі обставини призведуть до того, що ціни на вторинні помешкання до нового року впадуть ще на 10—15%. Тим часом вартість нових квартир залишатиметься сталою, проте можливий варіант, що ціни на первинну нерухомість незначно зростуть — до 4—5%.
Що стосується обсягів продажу нового житла, то вони за 10 місяців 2013 року збільшилися на 30% порівняно з аналогічним періодом торік.
Отже, активізація ринку первинної нерухомості цього року більш ніж очевидна.
Утім, голова Нацради ріелторської палати України Віктор Несін вважає, що на сьогодні український ринок житлової нерухомості переживає період стагнації, а ціна квадратного метра і на первинному, і на вторинному ринках не змінилася. Як видно з таблиці, ціни на дуже популярне житло економ-класу в багатьох містах України на кінець листопада 2013 року становили від 5 до 7 тисяч гривень за квадратний метр. Такою ціна була приблизно півроку тому. Але треба враховувати, що зазвичай вартість житла залежить від стану готовності об’єктів: купувати на етапі котловану найдешевше, проте дуже ризиковано.
Щоб не було жодних перепон
Тому в суспільстві поширюються розмови, що потрібно поновити страхування недобудов, як це було з 2008-го по 2010 рік.
Слід нагадати, що тоді діяло обов’язкове страхування майнового інтересу, пов’язаного з участю у фонді фінансування будівництва. Було передбачено страхові випадки щодо несвоєчасного введення в експлуатацію, невідповідності будинку технічній документації. Спеціальна урядова постанова, яка тоді була чинною, визначала мінімальний тариф, що становив 1% страхової суми.
Проте, як розповів кореспондентові «УК» один із керівників страхової компанії, такі послуги нічого доброго звичайним фізособам-інвесторам будівництва так і не дали.
«Страхові компанії, звісно, не такі вже й дурні. Здебільшого в ті роки страхували ризики від дуже відомих та стабільних забудовників. Тому нічого поганого так і не сталося. Проте жодна страхова компанія не мала стосунків з ризикованими будівництвами. Тому на ділі ця практика нічого не дала. Хоч якщо юридично грамотно оформлювати договори між фізособами-інвесторами та девелоперами зараз, то, звісно, можна досягти успіху в такому страхуванні», — зазначив він.
Слід сказати, що Нацфінпослуг висловився за створення на законодавчому рівні такого виду страхування як обов’язкового. А низка будівельних компаній виступає за функціонування так званого пулу з відомих компаній, які повинні пройти відбір фінансового регулятора, для страхування ризиків.
Однак зауважимо, що далеко не всі девелопери у захваті від такої ідеї. Так, генеральний директор концерну «Поділля» Тимофій Гіренко в коментарі «УК» зауважив, що ми визначаємо так: страхова компанія «біла та пухнаста», а забудовник поганий.
«Хоч є різні страхові компанії, як і будівельні. Ми вже багато років реалізуємо житло, і ніколи не було затримки з його здачею. Навіщо ж нашій компанії страхувати ризики, щоб ми ці додаткові навантаження (до 5% вартості будівельних робіт) перекладали на плечі споживачів?» — зазначає він.
Але, за його словами, страхування ризиків у будівництві має бути, і найкраще, щоб його взяла на себе велика державна компанія, а не низка приватних. Проте Тимофій Гіренко впевнений, що найголовніший чинник нівелювання будь-яких ризиків для інвесторів-фізосіб — заборона продавати житло до моменту здачі його в експлуатацію.
Із цим цілком можна погодитись, однак слід враховувати, що в такому разі вартість квадратних метрів буде на 20—30% вищою. А за нашої бідності люди готові радше ризикувати, ніж купувати занадто дороге житло.
Вартість квадратного метра первинного житла в найбільших містах України на кінець листопада 2013 року (грн)
міста економ-клас бізнес-клас еліт-клас
Київ 6200—10000 8400—130000 17000—60000
Донецьк 5500—6000 6500—12000 15000—25000
Дніпропетровськ 6000—7000 8000—10500 16000—30000
Одеса 5000—5500 5600—9500 9800—28000
Харків 4900—6500 6400—10000 11000—13000
Джерело: будівельні компанії міст
Ми в Google+