В Україні повільно, але системно з кожним місяцем збільшуються обсяги зведення житла. Так, якщо в 2012 році було збудовано 10,75 мільйона квадратних метрів, то торік, за попередніми даними консалтингових компаній, зведено 11 мільйонів.
Зростання не таке вже велике, але слід нагадати, що за інформацією Держстату України, в 2011 році було збудовано лише 9,4 мільйона квадратних метрів, тому позитивна тенденція на цьому важливому ринку країни існує і прогресує.
Фіндисципліна та кредитування на низькому рівні
Однак питання фінансування будівельної сфери все ще лишається доволі гострим. Так, за інформацією Незалежної асоціації банків України (НАБУ), обсяги наданих кредитів банками підприємствам будівельної сфери впродовж січня — вересня 2013 року становили 25,4 мільярда гривень, що вдвічі менше, ніж сільськогосподарським підприємствам та майже в 20 разів менше, ніж суми кредитування торгівлі.
Можна лише уявити, які великі можливості для розвитку має будівельна галузь. Втім, фінансові організації не дуже поспішають кредитувати забудовників, адже їхня дисципліна залишається на низькому рівні. Так, за даними банкірів, станом на 1 жовтня 2013 року частка прострочених кредитів будкомпаній перевищувала 12%. Звісно, що надавати позики за таких умов вони не поспішають.
Гальмує розвиток галузі й недостатньо високий платоспроможний попит на нерухомість. Значна частка населення, маючи об’єктивну потребу в покращенні житлових умов, не має фінансової можливості придбати житло. У такій ситуації попит залежить переважно від умов кредитування, які нині не прийнятні для рівня доходів більшості пересічних громадян.
Згідно з інформацією компанії ПростоБанкКонсалтинг, станом на 8 січня 2014 року кредити на купівлю житла на первинному ринку пропонували лише 8 банків. Більшість із них надавали позики під 18—20% річних у гривнях за умови погашення від 30 до 70% суми кредиту (перший внесок).
Тягнемося до розстрочок
2013-й став роком продовження цікавої позитивної тенденції, яка є добрим замінником банківському кредитуванню, — програми фінансування купівлі квартир від самих компаній-забудовників. До них можна зарахувати розстрочку, спільні іпотечні програми з банками-партнерами тощо.
Звісно, що з фінансової точки зору купівля житла на виплат вигідніша, ніж за допомогою іпотечного кредиту. Зрозуміло, якщо така розстрочка безвідсоткова. Як зазначає юрист Андрій Коваленко, насамперед переплата за такою схемою буде меншою. А з огляду на те, що ціни на ринку нерухомості не стоять на місці, кінцеві витрати на купівлю житла на виплат прирівнені до ринкової ціни на момент вселення в неї.
Також треба мати на увазі, що людей підкуповує й те, що процедура отримання розстрочки не потребує від покупця витрат часу та сил на збирання великої кількості документів та отримання «добра» від банку, як це буває під час оформлення іпотечного кредиту. Ставка під час купівлі квартири на виплат коливається від 0% на етапі будівництва до введення будинку в експлуатацію — 10%. Звісно, що на таких умовах банки кредити не надають.
Однак існує тенденція (яка триватиме і в 2014 році) до зниження кількості безвідсоткових програм купівлі житла на виплат та зменшення терміну розстрочки до 1 року. Слід також зауважити (і це істотна вада таких програм), що забудовники, як це було і в 2013 році, не фіксуватимуть в своїх угодах ціну квадратного метра житла. Звісно, це означає, що певний час його вартість зростатиме.
Фонди фінансування не прижилися
У 2013 році керівники будкомпаній зрозуміли, що фонди фінансування будівництва (ФФБ), практика яких була поширеною останніми роками, не виправдали себе. Нагадаємо, що ФФБ — це спеціалізований фонд спільного інвестування, який акумулює гроші фізичних та юридичних осіб на фінансування будівництва для наступної передачі нерухомості у власність.
Як вважає віце-президент Конфедерації будівельників України Юрій Сербін, треба повернутися до практики підписання прямих договорів із приватними інвесторами. «До 83% недобудов, як свідчить статистика, пов’язані з ФФБ. Коли їх утворювали, була мотивація, що забудовники — це аферисти, а серйозні фінансові компанії, особливо ті, які мають стосунок до банків, зможуть у разі виникнення фінансових проблем у забудовника дозвести об’єкт. Утім, це результату не дало, а скоріше навпаки», — вважає він.
Чимало юристів зазначають, що ФФБ ніколи не були зрозумілими пересічним інвесторам і цим завжди відлякували людей. Найбільшим негативом, на думку юриста ЮК «КМТ» Валентина Зубка (який поділяє думку колеги Ю. Сербіна), є те, що у разі неплатоспроможності забудовника та відкритті справи про банкрутство інвестори не мають права на вступ до процесу як кредитори для захисту своїх прав. «Це право, але не обов’язок управителя. В інвестора нема можливості оформити та зареєструвати право власності на проінвестовану квартиру як об’єкт незавершеного будівництва», — додає він.
Експерти сподіваються, що це питання буде вирішено в 2014 році шляхом ухвалення закону у Верховній Раді. Якщо закон ухвалять, то кількість недобудов різко піде на спад і люди не лякатимуться втратити свої вкладені в будівництво кошти, адже будуть прямі прозорі й зрозумілі договори між ними і девелоперами.
Зростання вартості таки буде
Що ще чекає ринок від забудовників та вони від нього? Передусім експерти вважають, що 2014-го буде продовження тенденції року минулого — зростання попиту на квартири у новобудовах. А тому слід очікувати, що ціни на таке житло збільшаться ще на 5—8%.
І справді, якщо проаналізувати цінову ситуацію в 2013 році, то можна дійти висновку, що вартість квадратних метрів, особливо одно- та двокімнатних квартир зросла від 3 до 6%, а іноді й на 10%.
Експерти ринку припускають, що чимало забудовників, які полюбляють затягувати здачу своїх будинків в експлуатацію на багато місяців, трохи знижуватимуть ціни на квадратні метри.
Люди вже давно переключились із вторинного ринку на первинний, проте раніше ціни на останньому майже не зростали. 2013-й тому і став роком виходу на ринок великої кількості нових об’єктів, причому не лише в Києві, а в інших великих містах. А, приміром, у Львові (який раніше не відрізнявся особливою активністю на цьому ринку) розпочалося велике будівництво нових осель, і місцеві компанії-забудовники почали рекламувати свої об’єкти навіть на центральних каналах телебачення.
Ще більша активізація ринку первинної нерухомості в 2014 році пояснюється також і тим, що людей і надалі відлякуватимуть проблеми з безготівковим розрахунком та оцінкою нерухомості, які стали каменем спотикання під час купівлі нерухомості на вторинному ринку.
Ми в Google+