ЗЕМЛЯ

Купівля ділянок у девелоперів для будівництва власних помешкань
  є дуже ризикованою справою

Чимдалі зменшується кількість бажаючих купити земельну ділянку під індивідуальну забудову в девелоперських компаній. Чому так відбувається? Які ризики купівлі у такий спосіб?

Як розповіла кореспонденту «Урядового кур’єра»  заступник директора  компанії «Build & Live Development» із питань розвитку Олена Распутна, ЗМІ та деякі фахівці неправильно  називають  таку операцію купівлею землі без будівельного підряду. «Все відбувається наступним чином:  девелоперські компанії купують земельну ділянку, підводять до неї всі комунікації (інженерні та транспортні), розбивають землю на більш дрібні площі та продають «уроздріб» фізичним особам. Потім власники землі ведуть забудову на ній, як кажуть, на свій розсуд», — зазначає вона. Таким чином, на думку експерта, це треба називати купівлею землі у девелоперів.

Цікаво, що до кризи, коли житлове та котеджне будівництво процвітало, девелоперські компанії практично не займалися продажем земель під індивідуальну забудову. Чому ж саме криза спонукала до цього процесу?

Як вважає експерт Володимир Яхонтов, продаж земельних ділянок із комунікаціями без підряду — це справді антикризова необхідність. «По-перше, девелоперам дуже вигідно збувати площі у готових будинках або ж продавати землю із підрядом. Однак у кризові часи забудовники вимушені продавати ділянки із комунікаціями через те, що вона коштує дешевше. По-друге, на освоєння котеджних селищ у цьому разі треба вкладати менше інвестицій», — зазначає він. Експерт також упевнений у тому, що така схема вигідна обом сторонам — і девелоперу, і кінцевому покупцю.

Інші експерти також поділяють цю думку, наприклад, незалежний експерт Геннадій Теряєв вважає, що наразі, коли знизилися ціни на будівельні матеріали, фізичні особи можуть розтягнути час будівництва приватного  будинку.

Переваги купівлі земельної ділянки в девелопера звичайним покупцям очевидні. Тим часом недоліків у цієї програми також чимало.

На думку директора компанії-забудовника «Пагода» Клавдії Бондаревої, купівля такої земельної ділянки (як із комунікаціями, так і без них) одразу «занурює» людину у велику кількість проблем. «Вони виникають у процесі життєдіяльності несподівано і головне, що власники землі не можуть висунути  ніяких претензій. Просто немає до кого звернутися. Таким чином,  вважаю, що така купівля — дуже ризикована річ і далеко не завжди будинок, зведений на цій землі, обійдеться дешевше», — констатує вона.

Також компанії-забудовники часто-густо пропонують своїм клієнтам землю, на якій ще тільки збираються прокладати різні комунікації. Як вважає директор компанії «Архіматика» Олександр Попов, це неабияк відлякує потенційних покупців, адже вони роками можуть чекати від девелопера підключення газу чи водопроводу. Такі масові випадки траплялися в усіх регіонах України.

Також, на думку експерта, приватні інвестори просто не бажають жити у котеджному селищі, де постійно ведеться будівництво, якому немає кінця та краю (за умови, що покупці такої землі швидко збудують власну оселю).

Утім, В. Яхонтов радить потенційним покупцям (особливо у разі без комунікацій) орієнтуватися на репутацію компанії-забудовника і кількість проектів, які він реалізував. Таким чином, чим більше звела фірма котеджних містечок, тим вона є більш солідною і з нею можна мати справу. Однак навіть і така репутація, а також багатий доробок не можуть звести до нуля ризики фізичних осіб, які забажали купити землю у девелопера.

Крім того часто-густо люди, які звели будинки за такою схемою, жаліються, що не можуть зареєструватися за місцем свого мешкання. За словами О. Распутної, із усіх побудованих котеджних містечок оформити реєстрацію можна лише в 6—7. Втім, як вважає експерт, причина тут не у способі купівлі землі, а в тонкощах нашого законодавства.  «За ним котедж — різновид індивідуальної забудови, і він може отримати різні статуси. Це — житловий будинок, садовий чи  дачний. Часто земля відводиться із цільовим призначенням «під садове товариство». Таким чином, на ній можуть бути зведені не індивідуальні, а дачні чи садові будинки. В останніх двох випадках отримати реєстрацію неможливо», — додає вона.

До того ж для дачного або садового будинку узгоджується проект  конкретного будинку на земельній ділянці, а для дому під індивідуальну забудову потрібно узгодити проект усього котеджного селища в цілому із переліком вимог до самого проекту. На думку фахівців, узгодження проекту селища є складною та копіткою справою, а також набагато дорожчою процедурою, аніж у випадку з іншими будинками.

Не дивно, що все вищенаведене значною мірою відлякує людей від купівлі землі у девелоперів. Це доводить і практика останніх років. Так, цей процес було розпочато із настанням кризи у всіх регіонах України, однак уже наразі одиничними залишаються випадки купівлі землі за цією схемою у Київській, Дніпропетровській, Харківській та Львівській областях. Тим часом  активно купують такі ділянки в Одеській області та Автономній Республіці Крим.