Нещодавно у столичному мікрорайоні Теремки-2 одразу за церквою Покрови Богородиці виріс двометровий паркан. За ним опинилися два спортивні майданчики, зелені моріжки і кількадесят дерев. Ініціативним громадянам одразу стало зрозуміло: забудовник хоче втулити в і без того забетонованому районі ще одну висотку. Тож вони організували збори жителів мікрорайону і підготували звернення до Київради з вимогою розірвати угоду із забудовником про оренду земельної ділянки й створити над церквою сквер. Затим теремківці озброїлися шурупокрутами й акуратно розібрали паркан. Чи вдасться повністю зірвати плани нуворишів знищити ще одну зелену зону, покаже час.
На жаль, боротьба за право вільно дихати й мати перед очима хоч клаптик зелені триває у більшості міст країни.
Та найбільше проблемних забудов таки у столиці. Високий попит і вартість квадратного метра житла чи нежитлової нерухомості спонукає забудовників і чиновників використовувати найрізноманітніші маніпуляції для легалізації незаконних забудов. Це і лобіювання погодження відхилень від чинних державних будівельних норм (ДБН), і затвердження детальних планів територій всупереч чинному Генплану, і маніпуляції з обліком земельних і водних (засипання озер, намивання цілих гектарів берегів тощо) ресурсів.
Але й дірок у законах хапугам замало. Вони хочуть ще більше послабити позиції містян. Зокрема змінивши на гірше чинні державні будівельні норми. Нову версію вже створено. І навіть була спроба тишком-нишком цю версію затвердити. Лише завдяки тиску громадськості почалося відкрите обговорення цього важливого документа.
Аналіз проекту нових ДБН свідчить, що там багато корупційних лазівок, невизначеності й двозначності, які дають змогу чиновникам і забудовникам довільно їх трактувати. Це не лише породить нові суспільно резонансні конфлікти на будівельних майданчиках, а й підірве довіру до містобудівних рішень влади в особі Кабінету Міністрів, Мінрегіонбуду, Державної архітектурно-будівельної інспекції, міських голів та міських рад.
У серпні цього року створено міжвідомчу робочу групу з питань законності будівництва деяких об’єктів Києва, які спричинили суспільний резонанс. Це свідчення неспроможності на рівні Київського міського голови й Київської міської ради вирішити питання сумнівних забудов. Нові ДБН могли б запобігти численним конфліктам, але…
Реформа без реформи?
Нові ДБН мають замінити ДБН 360-92 («Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень») та ще п’ять ДБН, об’єднавши їх в один документ. Але як можна змінювати чинні ДБН 360-92, які були «розраховані на перехідний період — до розробки загальної концепції нормативної бази України в галузі містобудування і капітального будівництва»? Адже досі цієї «загальної концепції» не оприлюднено. Ніде не озвучено й нових пріоритетів у галузі містобудування, тож і у проекті нових ДБН їх не відображено.
Текст нових ДБН викликає чимало питань сам по собі. Зокрема, фактично нічого не зроблено для виконання антикорупційної програми Мінрегіобуду на 2017 рік, яка прямо вказує на усунення наявних корупційних ризиків у ДБН.
Та й навіщо створювати документ, виконання якого не обов’язкове? Адже в нових ДБН уже зникла фраза «ці норми обов’язкові для органів державного управління, місцевого і регіонального самоврядування підприємств і установ незалежно від форм власності та відомчого підпорядкування, громадських об’єднань і громадян, які здійснюють проектування, будівництво і благоустрій на території міських і сільських поселень».
Нові ДБН замість чітких обов’язкових вимог містять переважно довідково-рекомендаційні норми. Із 21 додатка до нових норм лише 10 обов’язкові. Понад половина таблиць у додатках до ДБН як головні орієнтири для проектувальників під час забудови територій також мають довідковий і рекомендаційний характер. Це дає змогу чиновникам ухвалювати рішення на власний розсуд. Наприклад, довідковий додаток, у якому зазначено норми площ земельних ділянок закладів освіти, охорони здоров’я, культури та соціального захисту, відпочинку й туризму. А площі земельних ділянок дошкільних навчальних закладів і загальноосвітніх шкіл можуть зменшити аж до 20% «в умовах реконструкції». Тобто чиновник вирішуватиме, дозволити таке зменшення до 20% чи обмежитися якимось 1—10%. Неважко здогадатися, що кожен відсоток стане предметом корупційного торгу. Щодо земельних ділянок вишів, то тут нема показників, на скільки можуть зменшити їхні земельні ділянки після реконструкції. Вірогідно, корупційний торг буде особливо масштабним.
Серед корупційних ризиків у нових ДБН варто відзначити і появу нових термінів, обґрунтованість запровадження яких сумнівна. Є підстави вважати, що нові красиві визначення мають банальну мету легалізувати корупційні практики. Наприклад, так звані блакитні лінії дадуть змогу легалізувати зайві поверхи, побудовані з порушеннями проектної й містобудівної документації.
Важлива норма будь-яких ДБН — обмеження верхньої межі щільності населення на гектар. У нових нормах поряд з чіткими цифрами з’явилися «певні умови», за яких допускається ущільнити територію на 20%. У яких випадках таке ущільнення може бути на 1%, а в яких на 20% — незрозуміло. Але за кожним відсотком ущільнення майорять такі милі оку забудовника квадратні метри, які можна вигідно продати. І за дозвіл будувати які чиновник залюбки візьме хабар.
Відокремити мухи від котлет
У нинішніх нормах чітко не розділено поняття «житлова» й «громадська» забудови. Наслідком стає поява на місцях «громадської» забудови переважно житлових будинків. Розробники нових ДБН начебто хочуть виправити недолік і декларують розмежування цих понять. Але тут же нівелюють ці благі наміри, вводячи терміни «змішана забудова» та зона «багатофункціонального використання», чим фактично пропонують відновити корупційний статус-кво.
Яскравий приклад змішаної забудови — територія на місці зруйнованого Сінного ринку в Києві. Тут планують торговельно-офісно-житловий центр, який фактично на 92% буде житловою забудовою.
Хочуть залишити нам менше лісу
Автори нових ДБН знайшли хитрий спосіб забудувати зелені зони, формально дотримуючись нормативів забезпечення ними містян. Вони пропонують у містах з чисельністю населення 100 тис. осіб і більше масиви лісів перетворювати на міські парки з розрахунку п’ять метрів на особу та внести їх до складу озеленених територій загального користування. Простою мовою це означатиме легалізацію вирубування («окультурення», «благоустрою») приміських лісів, а згодом і забудову цих територій об’єктами громадської та житлової забудови.
Для столиці це ще й означає забудову залишків лісу в Пущі-Водиці та Кончі-Заспі. Для легалізації можливості забудови в нових ДБН запропоновано відповідну норму: «На території другої зони санітарної охорони курортів слід передбачати розташування санаторно-курортних та рекреаційних закладів (у тому числі рекреаційного житла) та житлової забудови».
Насамкінець. Триває громадське обговорення проекту нових ДБН. Шанси на усунення корупційних лазівок у них залишаються, отже, і шанси для врегулювання конфліктів на будівельних майданчиках і збільшення можливостей для сталого розвитку територій. Ви також можете взяти участь у цих заходах і висловити власну думку. Інформацію про час і дати проведення громадського обговорення можна дізнатися через сторінку у Фейсбуці заступника профільного міністра Лева Парцхаладзе, що курирує питання нових ДБН у Мінрегіонбуді та на сайті Мінрегіонбуду (розділ «Анонси»).
Іван СІКОРА,
експерт Фундації «Відкрите суспільство»
для «Урядового кур’єра»,
Олег ЛИСТОПАД, «Урядовий кур’єр»
Ми в Google+