Маю Державний акт на право постійного користування земельною ділянкою 47,98 га для ведення фермерського господарства. Земельна ділянка перебуває у комунальній власності. Якщо буде з 1 липня 2021 року продаж землі, хто має право викупити цю земельну ділянку: тільки громадянин, на якого виписаний Державний акт, чи члени фермерського господарства? Мені 80 років. Чи маю право гроші, які зберігаю вдома, внести за викуп земельної ділянки, чи потрібно пояснення надходжень? Обробляємо цю земельну ділянку 20 років.
Тетяна Ліщук
.jpg)
Відповідно до статті 92 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) право постійного користування земельною ділянкою — це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.
Частиною 2 статті 92 ЗКУ зазначено, що права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають:
а) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності;
б) громадські організації осіб з інвалідністю України, їх підприємства (об’єднання), установи та організації;
в) релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності;
г) публічне акціонерне товариство залізничного транспорту загального користування, утворене відповідно до Закону України «Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування»;
ґ) заклади освіти незалежно від форми власності;
д) співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;
е) оператор газотранспортної системи та оператор системи передачі.
Згідно зі статтями 125 та 126 ЗКУ, право постійного користування земельною ділянкою виникає з моменту державної реєстрації цих прав та оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 року № 1952-IV (далі Закон №1952-IV).
Статтею 122 ЗКУ передбачено повноваження органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування щодо передачі земельних ділянок у власність або у користування.
Відповідно до ч. 5 ст. 116 ЗКУ, земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.
Слід зауважити, що Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31.03.2020 за №552-IX (далі — Закон) були внесені зміни до законодавчих актів України, зокрема у Земельний кодекс України. Цей Закон набирає чинності з 1 липня 2021 року, після чого можна оформлювати купівлю-продаж паїв.
Отже, згідно зі статтею 130 ЗКУ (набрання чинності відбудеться 01.07.2021), набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть:
а) громадяни України;
б) юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
в) територіальні громади;
г) держава.
Згідно зі статтею 131 ЗКУ (набрання чинності відбудеться 01.07.2021), укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу. Купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.
Отже, враховуючи вищевикладене, власник землі сільськогосподарського призначення має право розпоряджатися своєю приватною власністю на свій розсуд, проте більшість таких земель перебуває в довгостроковій оренді, тому доведеться вирішувати питання щодо розірвання даного договору оренди або в інший спосіб вирішувати питання щодо припинення даних договірних відносин.
З 1 липня 2021 року власники паїв зможуть продати свою землю виключно будь-якій фізичній особі, що є громадянином України, але до 1 січня 2024 року діятимуть обмеження, загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати ста гектарів.
Слід зауважити, що першочергове право викупу паїв має саме той, хто його орендує, проте українські юридичні особи, зокрема і підприємства, які орендують пай у фізичної особи, яка хоче його продати, зможуть купувати землю лише з 1 січня 2024 року і максимум 10 тисяч гектарів у одні руки.
Забороняються відчуження земельних часток (паїв), земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, відчуження та зміна цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя, крім передачі їх у спадщину. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або відчуження в інший спосіб земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених цим пунктом, у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє, є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).
Іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Цей абзац втрачає чинність за умови та з дня схвалення на референдумі рішення, визначеного абзацом восьмим цієї частини.
Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі.
За будь-яких умов, у тому числі у разі схвалення на референдумі рішення, визначеного абзацом восьмим цієї частини, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:
1) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, — на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
2) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
3) особами, які належать або належали до терористичних організацій;
4) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;
5) юридичними особами, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;
6) юридичними особами, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого Кабінетом Міністрів України;
7) фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
8) юридичними особами, створеними за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
Порушення вимог частин першої і другої цієї статті є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки.
Порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним цією статтею, затверджується Кабінетом Міністрів України.
Звертаю увагу на те, що розрахунки, пов’язані із сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі. Для цього покупцеві необхідно відкрити рахунок у банку.
Крім цього, не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.
Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності забороняється.
Звертаю увагу на те, що розділ Х «Перехідні положення» ЗКУ (набрання чинності відбудеться 01.07.2021) доповнено пунктом 6-1 такого змісту: «Громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу. Вимоги частини сьомої статті 130 цього Кодексу не поширюються на земельні ділянки, які придбаваються відповідно до цього пункту».
Запитання можете надсилати на електронну адресу expert@ukcc.com.ua
Матеріали рубрики «Запитайте в експерта» захищено авторськими правами