Відчутне загострення щодо нестачі житла Україна відчула приблизно три роки тому, коли на мирні території почали прибувати спочатку десятки, а згодом і сотні тисяч (нині вже понад півтора мільйона) переселенців із зони проведення АТО. Власне житло більшість з них втратила назавжди під обстрілами або під тиском сепаратистів. І понад 80% таких родин не вистачає статків не лише на те, щоб на новому місці придбати помешкання, а й щоб хоч орендувати у приватників за сучасними ринковими цінами. Не слід також забувати, що ринок орендного житла в Україні нині перебуває в тіні майже на 90%. І навіть у цих умовах саме на орендованих квадратних метрах, просто не маючи іншого виходу, живуть понад 1,4 мільйона українців.
Тож саме на допомогу таким родинам, Мінрегіон разом з фахівцями Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву розробив проект концепції закону України про орендне житло.
Будуємо поки що замало
Документ поки що формується, на розгляд до ВР його не вносили. Адже, на переконання авторів, попередньо слід якомога детальніше обговорити його з усіма зацікавленими фахівцями, зваживши на їхні зауваження та пропозиції, вивчити й запозичити найкращий досвід інших країн у цьому питанні й узяти до уваги всі економічні та соціальні особливості нашої держави.
Під час обговорення законопроекту заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Лев Парцхаладзе повідомив, що нині у багатоповерхівках у всій Україні понад 500 мільйонів квадратних метрів житла. На перший погляд, багато, але третина з них давно у ветхому стані, бо вичерпано термін безпечної експлуатації.
А будують та вводять у дію щороку майже 10 мільйонів житлових квадратів. Начебто цифра чимала. Проте в перерахунку на одного українця це всього 0,10—0,15 квадратних метра. Для порівняння: в Білорусі — 0,5, у Китаї — 1 (з огляду на те, що населення там — понад 1мільярд, можна уявити грандіозність обсягів). Українці ж нині живуть в умовах, коли на людину в середньому припадає приблизно 20 квадратних метрів житлоплощі, а в Європі — 40—50 метрів. Отже, понад 55% наших співвітчизників нині конче потребують поліпшення житлових умов. Якщо нічого не змінювати, вже найближчим часом більшість українців мешкатиме в аварійному або ветхому житлі. І державні кошти переважно використовуватимуть на його утримання, реконструкцію та переобладнання, а не на будівництво нового.
Якщо впровадження інституту орендного та лізингового житла буде схвалено, в майбутньому це надасть змогу збільшити темпи будівництва нового житла майже вдвічі. Звісно, ще слід розробити і втілити відповідну програму. Проте, на думку заступника міністра, схвалення проекту закону може стати для цього гарним стартом.
Надаватимуть його переважно працівникам державної та соціальної сфери. Щоб змінити не дуже добру традицію, коли безплатне житло надають здебільшого чиновникам високого рангу, які, обіймаючи нову посаду, часом змушені переїздити до іншого регіону. І пропрацювавши на ній усього півроку-рік, такий чиновник цю квартиру приватизовує. А з часом переїздить у наступний регіон, й історія повторюється. Для держави було б економічно доцільніше, щоб таке житло посадовцям надавали тільки в тимчасове користування. І сплачувала б за це установа, яка направляє працівника в регіон. Скінчився термін роботи на посаді — квартиру повертають у власність місцевого муніципалітету і за потреби її надають в оренду його наступникові або іншому працівникові.
— Заплановано, що вартість оренди житла за державними програмами буде на 30—40% меншою за ринкову. А також що такі об’єкти будівництва можуть стати дуже привабливими для інвесторів з огляду на високу надійність інвестицій у державну власність, — додав заступник міністра.
Проблема назріла
Презентуючи проект закону, перший заступник голови правління Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Сергій Комнатний нагадав, що нині понад 650 тисяч українців перебувають на обліку як такі, що потребують покращення житлових умов. Адже нині більшість з них змушена жити у перенаселеному житлі, де на людину припадає менш як 13,5 квадратних метра. А розрахунки фахівців доводять, що понад 20% таких людей і родин могли б стати потенційними клієнтами ринку орендного та лізингового житла з користю і для себе, і для держави.
Також орендним житлом за державними програмами, на переконання фахівця, обов’язково скористаються переселенці.
— Орендують житло не лише вимушені переселенці. За останніми дослідженнями, понад 1,5 мільйона українців користуються цією послугою і сплачують за неї за ринковими цінами, хоч інколи віддають за це чи не останні копійки. З іншого боку, це всього 3% житлового фонду країни. Для порівняння: у Швеції до 70% житлового фонду — саме в оренді, в Німеччині — 57%, у Франції — 36%, в Італії — 20%. Тож видно, що Україні є куди рухатися у цьому напрямі, — зауважив фахівець.
І додав, що, на його переконання, саме орендне та лізингове муніципальне житло можуть стати якісним вирішенням питання житлового забезпечення українців і рушійною силою для економічного розвитку вітчизняної будівельної галузі. Адже нині в Україні нема доступних для людей ставок іпотечного кредитування. Так, у 2016-му середня ставка за кредитом становила 20—24%, що забагато для більшості громадян. А обсяги пільгових програм, які реалізовує Держмолодьжитло, на жаль, поки що дуже малі, тому не можуть істотно вплинути на загальний ринок кредитів.
— Спостерігаємо також велику диспропорцію між рівнем доходів українців та вартістю квадратного метра. Розрахунки доводять, що середньостатистичному українцеві потрібно працювати майже 46 років, щоб заощадити кошти на придбання собі житла. А в країнах Євросоюзу цей показник не перевищує 20 років.
Тому хоч як це сумно, майже половина української молоді бажає виїхати на роботу й проживання за кордон. Адже другою за значущістю проблемою після гідної роботи і зарплати вони називають саме неможливість розв’язати свої житлові проблеми. Як підсумок, вже нині понад 100 тисяч українських науковців поїхали за кордон у пошуках кращої долі й там плідно працюють на розвиток інших країн, — зазначив Сергій Комнатний.
Перепони на шляху
Серед найактуальніших фахівець назвав недосконалість вітчизняної нормативної бази. Нині досить розгалужена система різноманітних правових актів, які давно застаріли й не врегульовують усіх питань. Так, Житловий кодекс регулює лише загальні поняття щодо найму житла, а Закон «Про житловий фонд соціального призначення» поширюється тільки на соціально незахищених громадян.
А ще український інвестор нині майже не зацікавлений будувати житло, яке здаватиме в оренду. А за кордоном саме такого житла будують дуже багато і називають його там умовно дохідні будинки. Нашого ж інвестора можна або зацікавити, наприклад, шляхом податкової лібералізації, або змусити під податковим тиском.
На сучасному ринку орендного житла в Україні пропозиція не відповідає потребі, а вартість дуже завищена. Зазвичай середня вартість оренди будинку чи квартири на місяць у регіоні дорівнює середньому доходу родини за той самий період. А ось у Європі цей показник не перевищує 25%. А щодо пропозиції — в нас зовсім нема інституційних орендарів — юридичних осіб. Пропонують орендувати надлишкову площу переважно приватні власники.
Дорожня карта
Як же в Україні змінити ситуацію з орендним житлом на краще? Посадовець зазначив, що передовсім слід створити чітку нормативно-правову базу для врегулювання відносин між усіма учасниками цього ринку. А також захистити права орендодавців і орендарів. Слід законодавчо визначити правовий статус орендного будинку як неподільного капітального об’єкта, який складається з орендного житла та нежитлових приміщень. Останніх має бути не більш як 20%. Щодо форм власності — пропонують державну, комунальну та приватну. Вартість оренди у будинках перших двох форм визначатиме Кабмін, що має унеможливити спекуляції.
Законопроект пропонує, щоб органи місцевого самоврядування безплатно відводили земельні ділянки (бажано з розвиненою інфраструктурою та підведеними інженерними мережами, що в підсумку має зменшити навантаження на кінцевого споживача) підприємцям-інвесторам, які планують будувати орендне житло. Адже саме місцева влада має бути зацікавлена у зменшенні соціальної напруги, поліпшенні житлових умов людей та збільшенні обсягів будівництва на своїй території.
Потім туди має зайти інвестор-забудовник, який здійснюватиме фінансування та організацію будівництва об’єкта. Законопроект передбачає, що фінансування може надходити і з державного, і з місцевих бюджетів. Також це можуть бути кошти іноземних інвесторів, залучені під державні та гарантії органів місцевого самоврядування або місцевих вкладників.
Звісно, в такого будинку має бути управитель. Його функції (відповідальність за утримання, експлуатацію й ремонт тощо) та відносини з орендарями також слід чітко виписати в законодавстві.
І врешті кінцевий споживач — громадяни України, які поки що не мають можливості придбати житло, зможуть його орендувати і отримати за доступними умовами та цінами. А реєстр і контроль цих квадратних метрів вестимуть також представники місцевої влади.
Пропонують, що муніципальним орендним житлом можуть ставати лише новобудови або споруди, яким не більш як 3 років — жодного старого й аварійного. Замовника забудови звільнятимуть від пайової участі. А забудовник і управитель отримуватимуть строкові (до 5 років) податкові пільги для розвитку цієї справи.
Потрібно визначити основні умови договору найму муніципального орендного житла, розробивши типовий договір між орендодавцем та орендарем. А також надати обов’язкову фіксовану частку (не менш як 10%) в такому житлі для людей, які перебувають на обліку щодо покращення житлових умов та соціально малозахищених.
Насамкінець. Отже, на переконання очільника Держмолодьжитла, законопроект щодо муніципального орендного та лізингового житла у разі його схвалення може докорінно змінити ситуацію з використанням житла в Україні на краще. Адже створення такої інституції обов’язково позитивно вплине і на розвиток певних територій та громад регіонів, де вона постане, і економіки загалом. А ще її розвиток має стати важливим напрямом державної житлової політики.
Звісно, попереду обговорення документа представників усіх зацікавлених сторін — будівельників, підприємців, потенційних інвесторів, а також профспілок та громадськості. Щоб інституція муніципального та лізингового орендного житла, яка має постати з часом, насправді була ефективною допомогою для українців, які мають проблеми із житлом.
Ми в Google+