ЕКСПЕРТИЗА

«Урядовий кур’єр» поцікавився у фахівців,  як працює Закон «Про регулювання містобудівної діяльності»

Спрощення процедур з отримання дозволів на забудову та відведення земельних ділянок мали б дати збільшення обсягів будівництва. Натомість учасники ринку та представники місцевої влади констатують скорочення якісних та кількісних показників у галузі.  Саме тому «УК» вирішив з’ясувати, що стає каменем спотикання у зведенні нових квадратних метрів та які статті закону не працюють. 

Дозволів більше

Директор Департаменту містобудування, архітектури та планування територій Мінрегіону Ігор Соколов позитивно оцінює зміни законодавства у сфері будівництва, які відбулись з 2011 року. «Якщо раніше, щоб отримати землю і дозвіл під забудову треба було пройти 32 етапи і витратити 96 днів, то на сьогодні  — це 3-5 дозвільних процедур, які займають 21-60 днів», — констатував він.

Про революційність надання дозволів відрапортував і начальник управління дозвільних процедур Державної архітектурно-будівельної інспекції Олександр Сергієнко. Нині вся повнота прийняття рішень і відповідальність лягає на плечі забудовника, а інспекція контролює лише, чи пройшов той усі етапи, потрібні для початку будівництва (процедуру відведення земділянки і реєстрації у кадастрі, отримання  будпаспорта, створення і експертизи проекту будівництва тощо).

— Відтак, до кінця 2013 року буде видано 125 тисяч дозволів, — спрогнозував Олександр Сергієнко, наголосивши, що раніше щороку видавалось до 40 тисяч таких документів. — З 2011-го (з ухваленням закону) видача кількості дозволів зросла до 47 965, у 2012-му — до 109 427 (торік було введено в експлуатацію 112 тисяч об’єктів). При цьому за дозволами в класичному розумінні цього слова в Україні будують лише 1% (!) об’єктів. Це об’єкти 4 і 5 категорії складності (технічно складні з високим ризиком відповідальності). Інші ж набувають цього права за декларативним принципом.

За його словами, перевірити об’єкт інспекція може лише планово і коли  надходять скарги громадян на забудовника. Як правило, в останньому випадку виявляють численні порушення, аж до зведення об’єктів без жодних декларативних процедур. Та щоб зупинити незаконне будівництво, інспекція має звернутись у правоохоронні органи, їй недостатньо наказового провадження своїх рішень, як це прийнято в аналогічних установах країн Європи.

budivnutsvto

Колорит міста зникає, коли всі будують кому як заманеться. Фото Світлани СКРЯБІНОЇ

Інвестори  у роздумах 

— Якщо спрощено процедури і замість 40 тисяч дозволів видають уже понад 120 тисяч, то звідки падіння будівництва за 6 місяців цього року на 19,1%? — слушно апелює на підвищені показники реєстрації дозвільної документації голова наглядової ради Асоціації виробників будівельних матеріалів та виробів віце-президент Конфедерації будівельників України  (КБУ) Іван Салій. — До речі, у Києві падіння аж 27,4% (!) обсягів будівництва. В інших регіонах теж серйозне падіння. На сьогодні потужність галузі будматеріалів використовують на 30—40% і якби не експорт, то половина підприємств збанкрутувала б.

Додала хмизу у вогонь і юрист міжнародної правничої фірми Анжеліка Штукатурова. За її словами, якщо узагальнити судову практику у сфері будівництва за два роки, то побачимо, що близько 70% справ у судах стосуються самовільної забудови. Тобто виходить, що якісь норми закону не спрацьовують. Тож контролюючим органам треба проаналізувати ці судові спори і виправити ситуацію. Крім того, на її думку, слід чіткіше прописати процедуру перепланування будівель і споруд,  через яку страждають потім люди. Не зайвим було б, якби таки запрацювало положення закону про перерахунок пайової участі у бік зменшення.

А. Штукатурова вказала також на законодавчі недоліки, які заважають інвестувати у будівництво та які неможливо вирішити у суді. Як відомо, закон забороняє надання земділянок без генплану, плану зонування і детального плану територій, але їх немає у багатьох населених пунктах. Відтак, деякі інвестори вже два роки не можуть отримати землю під забудову, бо бояться втратити свої гроші,  а  представники органів місцевого самоврядування — отримати за це потенційну кримінальну відповідальність.

«Забудовників зараз перевіряють усі, кому не лінь:  сільгоспінспекція, яка має право перевіряти архітектурні та будівельні питання, архітектбудінспекція, прокуратура тощо, — каже вона. — І якщо вони й знаходять помилки, то не в безпосередній діяльності інвестора — покупця ділянки, а в діяльності місцевої влади, яка порушила певні  норми законодавства під час продажу. Інвестор при цьому втрачає права на ділянку і багато грошей, які вклав і не може «відбити». У травні уряд дав команду активізувати створення і прийняття генпланів. Одиниці, у кого були напрацювання і фінансування, зробили це. Тому доцільно було б змінити або відстрочивши чинність цього положення чи створити якийсь інший механізм захисту від хаотичної забудови».

Крім того, за даними юриста, нині простежується якась дивна тенденція зі збільшення нормативної оцінки земділянок. «Проект ще на нульовій стадії, інвестор лише почав будувати, а йому роблять нормативну оцінку  договору оренди з максимальним коефіцієнтом — 12. За 5 років такої оренди фактично сплачується вартість ділянки. Розумію: треба поповнювати бюджет, але внаслідок цього за рік-два кількість охочих  побудувати великі об’єкти зменшиться.  Бо вільних грошей у світі майже немає», — підсумувала вона.

 

Коли винного  не знайдеш

На думку Володимира Черняка, директора будкомпанії, що займається фасадними вентильованими системами, не варто розраховувати, що інвестори чи виробники будуть добросовісними і працюватимуть за нормами і стандартами (ДСТУ, ДБН), які старанно виписані й не поступаються європейським. Насправді вони матеріально зацікавлені, щоб зробити все дешевше. Єдиний вихід —  змусити їх робити все за виписаними нормами, якщо діятиме відповідна система проектування, експертизи та контролю, переконаний фахівець.

«Із проектуванням в Україні нині катастрофа, — каже він. — Проекти, зокрема щодо фасадних систем, у яких ми спеціалізуємося, роблять непрофесійно, а  оскільки немає їх експертизи, то оцінити і перевірити, чи правильно їх змонтовано, теж не можна. Уявіть, які наслідки можуть бути, якщо плита завширшки 80 сантиметрів  і завдовжки 1,20 метра зірветься з 25 поверху. Або проблема, про яку я застерігав ще 5 років тому, а мені казали, що дискредитую інвестора: використання пінополістиролу в теплоізоляції. У всіх ДСТУ чітко вказано, що його можна використовувати на висоті до 23,5 метра і заборонено під час зведення дитячих і медзакладів, бо він надто пожежонебезпечний і загасити його неможливо. Натомість  пожежна інспекція дозволяє монтувати пінополістирол до 25 поверху і там, де це заборонено ДСТУ.

Більше того, за висновками російського Інституту сталі і сплавів, алюмінієві підконструкції, які використовують для фасадних систем, за високої концентрації в атмосфері хлориду та сірки, які містяться в пінополістиролі,  втрачають свою антикорозійну стійкість і їхній життєвий цикл скорочується до 15 років з 50—60. Отже, через недотримання ДСТУ будівлі швидше старітимуть, а наш житловий фонд й без того застарілий.

Україні слід переймати досвід Росії у цьому питанні, напрацьований із 1998 року. Там щоб потрапити у проект, треба отримати техсвідоцтво Мінрегіонбуду, а для цього пройти жорсткі випробовування й експертизу в державних інститутах за багатьма параметрами, зокрема, на морозостійкість, пожежну і корозійну стійкість, на екологічну безпеку. І не можна замінити хоч одну складову під час монтажу — будівництво одразу припиняється. У нас теж є такий документ, але він не обов’язковий».

Аби виправити всі ці недоліки наразі учасники ринку та КБУ готують зміни до Закону «Про містобудівну діяльність». До речі, під імплементацію цього документу Світовий банк виділив 1 млн доларів.

ПРЯМА МОВА

Влада втратила важелі впливу

Сергій ЦЕЛОВАЛЬНИК, 
начальник департаменту  містобудування 
та архітектури КМДА,  головний архітектор Києва:

— У столиці у місцевої влади відібрано всі важелі впливу на забудову, а у головного архітектора фактично немає прав, є лише кілька обов’язків. Крім Держархбудінспекції, яка тепер видає дозволи на забудову, окремі повноваження отримали непрофільні міністерства: так, Мінкультури може регулювати  висотність будівель, МОЗ — видавати свої висновки з безпеки для здоров’я, Мін’юст — здійснювати реєстрацію об’єкта нерухомості, а Держземагентство — землі. Якщо не повернемо місцевим органам влади контролю за діяльністю територіальних органів і віддамо все на догоду інвесторові, за 5—10 років матимемо хаотичну забудову у вигляді 25-поверхових свічок у дворах.

Щоб можна було працювати без головних архітекторів міст, потрібен перехідний період, струнка і повна система законів і підзаконних актів, меморандумів, цивілізований ринок, фахівці й ресурси. Щоб інвестор міг прийти і сказати: «хочу будуватись, ось гроші», а йому видали теку з генпланом і всіма іншими документами. На жаль, в Україні до цього ще далеко. Що казати, якщо генплан Києва проектується вже чотири роки і лише цього року його, можливо, таки виставлять на сесію Київради. А як працюють сесії, ми знаємо. Інвестор, прийшовши раз до нас і отримавши розмиту відповідь, навряд чи звернеться ще і десятки мільйонів підуть до Південної Африки. Тож ми, практики, зараз пишемо поправки до закону, бо бачимо, які саме норми закону не працюють.

Потрібен контроль  за якістю будівництва

Геннадій ФАРЕНЮК, 
директор Державного НДІ  будівельних конструкцій:

— Мало мати струнку систему законів, норм і стандартів. Тут важливо, щоб кожна служба, яка відповідає за свою справу, її виконувала. Потрібен контроль за якістю будівництва. Адже рівень проектування в Україні різко впав через брак обов’язкової експертизи. На жаль, це призводить до техногенних проблем.  Адже ми нині менше будуємо, ніж маємо будівель в аварійному стані й десь можемо переступити межу, коли країна постане перед проблемою: що робити з будівлями, як їх рятувати. До речі, у нас не гірші наукові центри, ніж у Росії, які здатні виконувати роботи з перевірки надійності будівництва за багатьма параметрами, але на сьогодні тут це нікому не потрібно.