Нещодавно Президент України Володимир Зеленський підписав Закон «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації». На нього чекали понад 2 мільйони українців: хтось втратив помешкання повністю, у когось воно зазнало пошкодження. «Урядовий кур’єр» з’ясовує, хто саме має право на компенсацію і як відбуватиметься процес.

Кому пощастить та джерела фінансування

За словами народного депутата України, члена Комітету з питань економічного розвитку Олексія Мовчана, головним фінансовим джерелом стануть заарештовані активи росіян, репарації. «Також це будуть кошти державного і місцевих бюджетів,  міжнародних фінансових організацій, інших кредиторів та інвесторів, міжнародна технічна та/або поворотна чи безповоротна фінансова допомога», — зазначає він.

Згідно із законом, отримати компенсацію зможуть фізичні особи — громадяни України: власники пошкоджених/знищених об’єктів нерухомого майна; замовники будівництва; власники спеціального майнового права на неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва; замовники будівництва; майбутні об’єкти житлової нерухомості або особи, які сплатили часткову ціну; особи, які здійснили інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва; члени житлово-будівельних (житлових) кооперативів, які викупили житло, а також спадкоємці всіх названих вище категорій.

Те, що в законі йдеться про можливість отримання компенсацій для фізосіб, які вклали кошти в незавершене будівництво, що зазнало пошкоджень чи руйнувань, Євген Дядюк, радник юридичної компанії  Arzinger, розцінює як досить прогресивний пункт. Справді, це дає змогу певним чином захистити не лише власників, а й інвесторів у житло.

Компенсація для відновлення житла або інших об’єктів нерухомості  стосується того майна, яке було пошкоджено або зруйновано після 24 лютого 2022 року. Чинність цього закону не поширюється на житлове майно, яке станом на цю дату перебувало на тимчасово окупованій території України.

«Безумовно, такий підхід спірний, і саме тому на сайті Президента України вже є петиція №22/181260-еп щодо дискримінації в цьому законі. Збирання голосів за неї триває, проте досі їх кількість незначна. На правовий погляд, таке звуження кола осіб, що мають право на отримання компенсації за пошкодження та знищення їхніх нерухомих об’єктів, можна розглядати як відносно дискримінаційний підхід законодавця. Особливо з огляду на положення статті 24 Конституції, яка закріплює та гарантує принцип рівності прав і громадян перед законом», — вважає голова правління Асоціації представників малого та середнього бізнесу міста Києва Максим Тютюнников.

Якщо розглядати це питання не з юридичної, а із суто людської позиції, то відшкодування мають отримати всі громадяни: чи мешкали вони до 24 лютого 2022 року на неокупованих, чи вже раніше окупованих (з 2014-го) територіях.

Про заявки та форми відшкодування

Зрозуміло, що для отримання компенсації треба подати відповідну заяву. Закон визначає два способи: в електронній формі через портал «Дія» та в паперовій. У другому разі людині слід звернутися до центру надання адміністративних послуг або через органи соціального захисту чи за допомогою нотаріуса.

Подати таку заяву фізичні особи зможуть лише впродовж 90 днів з дати припинення дії воєнного стану на території, де перебуває їхнє помешкання чи, приміром, садовий (дачний) будинок.

Якими та в якій формі можуть бути компенсації?

По-перше, це можуть бути гроші, які буде перераховано на поточний рахунок фізичної особи. Їх буде адресовано для зведення будинку чи дачі. Порядок відкриття спеціальних рахунків для таких людей визначає Нацбанк України.

По-друге, для осіб, у яких було зруйновано квартиру в багатоквартирному будинку, дачу чи садовий будинок, держава може провести фінансування (або інвестування) за допомогою так званого житлового сертифіката. По-третє, може бути зроблено компенсацію за пошкоджений будинок чи квартиру шляхом проведення відповідних будівельних робіт або надання відповідної будівельної продукції.

У законі йдеться: розмір грошової компенсації визначається за підсумками оцінки вартості відновлення відповідного пошкодженого об’єкта нерухомого майна з урахуванням ступеня його пошкодження. Під час проведення оцінки вартості відновлення пошкодженого об’єкта нерухомого майна встановлюють ступінь пошкодження та ціну його відновлення.

Скільки коштуватиме квадратний метр

Хто проводитиме таку оцінку? Чи не буде вона упередженою?

«Оцінку робитимуть товарознавці й експерти у галузі будівельно-технічної експертизи. Ризики, що вона може бути упередженою, є. Держава може певним чином запобігати таким ризикам. Можна додавати звіти/висновки експертизи до загальної бази. Буде змога порівняння за аналогією оцінки в разі відчуження нерухомого майна. Ще можна надавати можливість спеціальній комісії звертатися по рецензування вказаних звітів/висновків у визначених ситуаціях», — каже Євген Дядюк.

А Максим Тютюнников  вважає, що оцінку робитимуть кваліфіковані суб’єкти оціночної діяльності, які керуватимуться положенням Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», будуть незалежними.

«Звісно, можливі корупційні ризики, проте сподіваємося на доброчесність експертів. Кабінет Міністрів має ухвалити постанову, в якій буде визначено чіткий порядок визначення вартості квадратного метра, котрою керуватимуться суб’єкти оціночної діяльності», — додає він. Варто наголосити, що такий  порядок ще не розроблено.

Деякі інші особливості

Як вважає Євген Дядюк, людина може самостійно обрати спосіб відшкодування, оскільки закон чітко передбачає, яку саме компенсацію буде визначено за знищене майно.

А Максим Тютюнников зазначає, що тільки для пошкоджених будинків (іншого нерухомого майна) передбачено можливість майнової компенсації шляхом виконання робіт та/або надання будівельних матеріалів.

«Якщо було знищено приватний будинок, особа зможе отримати кошти на спеціальний рахунок або житловий сертифікат на вибір, а якщо квартиру, — то тільки житловий сертифікат. Тобто компенсацію у вигляді отримання нового будинку чи квартири не передбачено», — додає він.

Ухвалений закон дає змогу створити правове регулювання порядку надання компенсацій за зруйноване та пошкоджене нерухоме майно. Відтепер є чіткий механізм, який дасть змогу отримати компенсацію на купівлю нового житла. З огляду на кількість постраждалих осіб це позитивний крок.

Основний негативний момент, вважає Євген Дядюк, — брак гарантій фінансування програми компенсацій із численних джерел. Адже закон містить лише стандартну норму, зокрема доручення Кабміну щорічно передбачати у державному бюджеті України на відповідний рік видатки для здійснення заходів, передбачених цим законом.