ТЕНДЕНЦІЇ
У 2012-му покупці переорієнтувались на придбання новобудов замість «хрущовок» і «чешок»
У минулому та на початку цього року у ЗМІ можна було зустріти чимало прогнозів на 2012-й щодо тенденцій на ринку нерухомості України. Зокрема, оптимістично налаштовані аналітики зазначали, що завдяки Євро-2012 зростуть інвестиції у нерухомість великих міст, включаючи Київ. Інші очікували значного сплеску іпотечного кредитування купівлі-продажу житла. Песимісти ж вважали, що «вантаж» економічних проблем у Європі і світі не омине й Україну і це негативно позначиться на ринку. Були й такі, що прогнозували різке зниження бажання людей купувати квартири та будинки через можливе впровадження державного контролю походження грошей покупців. Що ж справдилося, а що ні? Які тенденції на вітчизняному ринку житла у році, що минає? Про це «УК» запитав у експертів.
Брак кредитування купівлі «старого» житла став основною причиною збільшення обсягів продажу квартир у нових будинках. Фото з сайту inform24.ru
Сподівання на Євро-2012 не справдились
Як зазначив кореспонденту «УК» президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Сергій Злидень, у цілому майже всі прогнози на 2012 рік не справдилися. «Так, не відбулося відродження іпотеки. Замість цього ми спостерігали посилення вимог до потенційного іпотекоотримувача з боку банків. Щодо впливу чемпіонату з футболу Євро-2012 — якщо він і був, то скоріше негативний, аніж позитивний. Судіть самі: якщо зазвичай ринок нерухомості «завмирає» влітку, починаючи з липня, то цього року це сталось на півтора місяця раніше. Тобто вже з третьої декади травня кількість угод з купівлі-продажу житла у містах, де проводилося Євро-2012, різко зменшилась», —додає він.
Утім, треба зазначити, що саме європейський футбольний форум значно пожвавив ринок оренди житла у містах його проведення — Києві, Харкові, Львові та Донецьку. До того ж, як констатують експерти, чимало вболівальників, приїхавши на Євро-2012, у перервах між матчами прямували на відпочинок до Криму: там також був справжній «рай» для отельєрів і власників приватного житла, де оселялися іноземці. Звісно, що для них і ціни оренди були набагато вищими, ніж для «своїх».
І все ж таки обсяги продажу як первинної, так і вторинної нерухомості за рік, що минає, зросли в середньому на 15% порівняно з 2011 роком. І цей показник є доволі вагомим, враховуючи, що в країні, як і в Європі загалом, «лютує» другий «шквал» економічної кризи.
Треба сказати, що на відміну від 2011 року в цьому значно зріс попит на двокімнатні квартири і він перевищив цей показник за однокімнатними. Як відомо, у перші кризові роки саме останні мали особливий попит. Наразі ж більшість девелоперів, які зводять будинки, закладають у свої проекти до 50—60% двокімнатних квартир.
Більше за інші регіони житло активно будувалося в Києві, Львові, Автономній Республіці Крим та Одесі. Як зазначає експерт компанії «Олімп-Консалтинг» Андрій Гусельников, дуже дивним є те, що на сході і в центрі країни, регіонах, які дають основні експортоорієнтовані товари (метал та зерно) і де повинні бути високими статки людей, нерухомості цього року зводили дуже мало. Можливо, саме в 2012 році різко зменшилася купівельна спроможність громадян цих регіонів, адже ми знаємо (і «УК» писав про це. — Авт.), що лише в металургійній галузі останнім часом було скорочено до 150 тис. фахівців.
Погляди покупців спрямовані на первинний ринок
«А найдепресивнішими регіонами в цьому сенсі залишаються Кіровоградська та Черкаська області, де угод купівлі-продажу житла укладається дуже мало. До того ж саме там практично не будується нова нерухомість, адже попит на неї через невисокі заробітні плати населення залишається низьким», — додає фахівець.
У цілому ж по країні, на думку А. Гусельникова, протягом 2012 року ціни на первинне житло економ-класу та все вторинне знижувалися, а зростання відбувалося у новобудовах бізнес-класу. За його словами, вартість «старого» житла «просіла» за рік в середньому на 6%.
Втім, голова ради директорів Конфедерації будівельників України Олександр Ротов оперує дещо іншими цифрами. Так, він вважає, що практично в усіх великих містах у 2012 році зросли ціни на первинну нерухомість. За його даними, у Києві за рік ціни зросли від 1 до 10%, в Одесі — на 1%, у Львові — на 2%, у Харкові — на 3%.
Треба зауважити, що О.Ротов, можливо, і має рацію, адже у 2012 році «погляди» потенційних покупців були спрямовані саме на первинний ринок нерухомості. Вторинне житло з кожним роком старіє не лише фізично, а і, як кажуть, морально. Люди не хочуть жити у квартирах, де маленькі кухні, коридори та кімнати, і цілком слушно шукають варіанти для купівлі нерухомості саме на первинному ринку. До того ж, як і завжди, ціни на нове житло (див. Табл. — Авт.) набагато нижчі, ніж на вторинне.
Табл. Ціни на житлову нерухомість у найбільших містах України в першій декаді грудня 2012 року (грн за квадратний метр)
|
Місто |
Первинний ринок (мінімум-максимум) |
Вторинний ринок (середній показник) |
|
Київ |
7500-10000 |
16420 |
|
Донецьк |
7500-7800 |
8100 |
|
Дніпропетровськ |
6900-7500 |
10085 |
|
Харків |
5900-6400 |
8050 |
|
Одеса |
7200-8200 |
11335 |
|
Львів |
6800-7400 |
11205 |
Джерело: агенція «Мегет» та власні розрахунки автора
Так, квадратний метр найдорожчої нової квартири в економ-класі у столиці коштуватиме практично на 6,5 тис. грн дешевше, ніж на вторинному ринку. Слід зазначити, що тенденція «перетікання» потенційного покупця нерухомості з вторинного на первинний ринок не нова. Вона розпочалася ще торік, а нині просто «закріпилась».
У директора проектної групи «Архіматика» Олександра Попова дещо інша точка зору. На його думку, брак активного кредитування купівлі квартир на вторинному ринку, великі відсоткові ставки, що пропонують банки, та їх жорсткі вимоги до позичальників і стали цього року основною причиною збільшення обсягів продажу житла у нових будинках.
За словами експерта, сьогодні будівельні компанії пропонують різні варіанти купівлі квартир на виплат, а відсоткова ставка за кредитами від банків-партнерів фірм, що зводять житло, менша, ніж в інших фінансових установ.
Додати до цього можна лише те, що будівельники 2012 року «навчилися» здавати більш «цивілізоване» житло, ніж вони це робили раніше. Так, сьогодні чимало компаній-забудовників пропонують квартири з ремонтами та навіть вбудованими меблями на кухнях. Ще рік-півтора тому такого взагалі не було — люди отримували житло навіть без сформованих підлог, сантехніки та електрики. Сьогодні така негативна практика вже залишилась історією.
Ціни у вторинному сегменті «просядуть»
Можливо, саме через це директор девелоперської компанії «НЕСТ» Костянтин Браво прогнозує, що найближчим часом ціни на вторинне житло падатимуть ще більше, ніж зараз, адже вже цього року у людей був дуже малий інтерес до старого житла — «хрущовок», «чешок» тощо.
Проте вторинний ринок наразі демонструє занадто високі ціни, як у Києві, так і в інших великих містах. Приміром, середня вартість квадратного метра житла у «старих» квартирах столиці перебуває у межах 16420 грн, на другому місці по країні іде Одеса — 11335 грн, далі «крокує» Львів — 11205 грн, і друга «столиця» України — Харків — лише на четвертому місці — 8100 грн.
Однак, приміром, у президента Спілки спеціалістів з нерухомості України Олександра Рубанова з приводу подальшої «долі» цін на житло на вторинному ринку інша думка. «Вторинна нерухомість не може коштувати менше, ніж первинна, і цю картину ми можемо спостерігати не лише в Україні, а і в багатьох інших державах Європи та в США. Адже, за підрахунками фахівців, на кожен квадратний метр нового житла треба вкласти ще додатково (покупцю) 300—400 доларів. А у «вторинні» квартири — ні. Як кажуть завжди ріелтори: «Заходь та живи!» Безперечно, ціни на таку нерухомість падатимуть, але дешевшою за первинну вона не буде», — зазначив він кореспонденту «УК».
Поки що держава не втручалась
Що стосується побоювання учасників ринку і потенційних покупців щодо можливого контролю держави за походженням грошей на купівлю житла, то воно виявилося поки що марним. Проте слід нагадати, що Президент України в жовтні цього року підписав Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (стосовно функціонування платіжних систем та розвитку безготівкових розрахунків)», яким зобов’язав Нацбанк розробити нормативні акти щодо встановлення граничних сум розрахунків готівкою для юридичних та фізичних осіб. Як зазначали тоді експерти, в першу чергу це нововведення повинно торкнутися саме учасників ринку житлової нерухомості. Однак поки що таких нормативних актів регулятор не розробив.
Щодо найближчої перспективи розвитку ринку житла в Україні, то, приміром, А. Гусельников вважає, що у 2013 році ціни на вторинному ринку знизяться ще на 4—5%. О. Ротов упевнений, що на первинному ринку нерухомості зростання вартості житла наступного року не станеться. Втім, чимало експертів сьогодні залишаються вельми схвильованими — безперспективність іпотеки, спроби державного регулювання валютних відносин (введення збору на продаж валюти) можуть значною мірою паралізувати ринок нерухомості. Дехто вже зараз голосно пророкує колапс та різке падіння цін на житло. (Хоча саме такий сценарій дехто прогнозував і для 2012 року.) Однак більшість аналітиків вважає, що ймовірнішим буде варіант поступового зниження вартості нерухомості в Україні.