Нинішня зима обіцяє бути суворою. В очікуванні холодної пори року українці почали активно цікавитись енергоощадними технологіями. А також досвідом сусідніх країн, які вже давно подбали про енергоефективність власного житла. Йдеться не про традиційні заходи — заміну батарей, вікон та зовнішнє утеплення стін. Вони лише покращать рівень комфорту в помешканні, але не дадуть змоги заощадити. Після того як власник квартири встановить нові батареї, рахунок за опалення меншим не стане, хоч у квартирі й потеплішає.
Як правильно використовують енергоощадні технології в таких країнах, як Чехія, Польща, Угорщина, розповів менеджер проекту «Енергоефективність у житловому секторі в Україні» Міжнародної фінансової корпорації Гжегож ГАЙДА.
Ціновий стимул
— Пане Гжегоже, не секрет, що в більшості українських будинків тепло «тікає» буквально через усі шпарини. На жаль, з роками ця ситуація не змінюється на краще. Чому так відбувається?
— Україна — енергозалежна країна. Споживання енергії у вашій країні на одиницю ВВП — одне із найвищих у Європі, подекуди у 3-4 рази більше. Енергія переважно споживається у двох секторах — житловому та індустріальному. Проте якщо в індустріальному секторі споживання енергії з часом зменшується (підприємства хоч і поступово, але впроваджують енергоефективні технології), то у житловому нічого не змінюється. Причина такої стагнації — наявність бар’єрів, які перешкоджають власникам житла впроваджувати енергоефективні технології у своїх будинках.
— Про які бар’єри йдеться?
— По-перше, це тарифи, які всі попередні роки не сприяли створенню такого стимулу, як це було в інших країнах. Тобто вартість послуг ЖКГ була не настільки високою, щоб задумуватись над економією тепла.
По-друге, в Україні житлове законодавство передбачає прийняття рішень для будинків, де немає ОСББ, лише за умови 100% згоди мешканців. Тільки коли в будинку створено ОСББ, можна приймати рішення більшістю голосів. При цьому в Україні 18 тисяч ОСББ за загальної кількості багатоквартирних будинків 200 тисяч. Тобто ОСББ охопило лише 9% житлового фонду. Тому потрібно знайти якийсь механізм прийняття рішень більшістю голосів, незважаючи на наявність ОСББ. Адже коли йдеться про ремонт будинку, завжди знайдуться мешканці, які будуть проти. І ті, хто хоче зробити ремонт, а їх може бути більшість, змушені платити за тих, хто вирішив утриматись. Звичайно, в цей момент постає запитання: чому я маю платити за когось?! Другою проблемою є те, що рішення, прийняте більшістю голосів, не обов’язкове для всіх, а має бути навпаки.
— Лише два бар’єри?
— Також в Україні трохи незрозуміла ситуація із правом власності на житло. З одного боку, держава дала право власності, однак, з іншого, згідно з українською Конституцією, власник має ще й обов’язки — дбати про своє майно. При цьому ще є ЖЕКи, які начебто повинні все робити у вашому будинку. Щоправда, тут постає просте запитання: чому?
Адже я власник і це мій будинок, а ЖЕК — це частина муніципалітету, тож чому він повинен щось робити в моєму будинку? Для прикладу візьмемо приватну автівку, яка належить мені. Саме я як власник заправляю її бензином, проходжу СТО тощо. Ніякий муніципальний орган не робить цього за мене. В результаті я приватний власник як квартири, так і машини, але у випадку з авто все зрозуміло, а от із житлом — не зовсім.
— Чи стикались сусідні країни з подібними перепонами?
— Сьогодні ми вже маємо гарні приклади країн Центральної Європи, де свого часу з енергоефективністю будинків була аналогічна ситуація. Проте вони цю проблему успішно розв’язали.
— Яким чином?
— Приблизно в 1990-х роках у країнах Центральної Європи підвищили ціни на енергоносії. В Україні такого стрибка вартості, як приміром у Польщі, Чехії, Угорщині чи країнах Балтії, не було. Тоді мешканці будинків Центральної Європи організовувались у певні асоціації, такі собі аналоги українських ОСББ. Потім, оскільки ціни були високі, але вже існувала така організаційна структура, яка управляла будинком, вони почали брати банківські кредити. Ці гроші давали змогу фінансувати ремонт будинку задля отримання економії споживання енергії. Наприклад у Польщі цей процес стартував у 1998 році. Банки видавали кредити, і завдяки їм мешканці утеплювали дахи й підвали, встановлювали лічильники і регулятори споживання тепла, замінювали вікна. Таким чином вони підвищували енергоефективність своїх помешкань. Зараз усі польські будинки вже пройшли цей процес.
Колективна економія
— Наскільки покращилась енергоефективність такого утепленого будинку?
— Як показує досвід, в середньому після ремонту будинку можна досягти 60% економії споживання енергії. Хоч є будинки, де ця цифра менша, але є й ті, де вона більша.
— Встановлення лічильників на воду — справді фінансово вигідний крок. Можливо, варто встановити такі самі прилади для того, щоб вимірювати тепло?
— Якщо воду може економити кожен окремо, то з теплом ситуація інша. Адже квартири та всі інші приміщення в будинку — це одне ціле, тому тепло без перешкод проходить через внутрішні стіни. Я особисто зіткнувся з ситуацією, коли в одній квартирі жив ощадливий власник, який закрутив батареї, думаючи, що таким чином економитиме гроші. Мовляв, його обігріватимуть сусіди і в нього буде тепло. Але економити тепло в будинку ми можемо, лише якщо діятимемо разом.
— Чому?
— Дивіться, є котельня, де виробляється тепло, яке постачають до будинку через труби. Кількість тепла залежить від одного показника — температури на вулиці. Котельні в Україні зазвичай працюють за графіком: якщо на вулиці нижче певного градуса, то теплоносій запускають із певною температурою. Хтось колись проектував цей житловий район і все прорахував, беручи до уваги будівельні стандарти. І ніхто не враховував того, що мешканці будинку можуть там щось самостійно робити. В ті часи власником будинку була держава і було зрозуміло, що вона нічого не робитиме. Уявімо, що тепер деякі мешканці утеплили стіни, замінили вікна або поставили нові батареї, але це не вплинуло на кількість тепла, яка заходить у будинок. Відповідно, ніхто не перераховуватиме гроші за тепло, яке надходить до будинку, через те, що ви утеплились. Власне, якщо йдеться про окремо взяту квартиру — це просто неможливо технічно.
— Але в Європі знайшли вихід з цієї ситуації?
— Потрібно поставити регулятор та лічильник тепла на вході в будинок. Це дасть можливість підрахувати лише те тепло, яке насправді «зайшло» до будинку. Це дуже ефективний крок. Вже є приклади того, що за два опалювальні сезони за рахунок економії мешканцям будинків вдалося повернути витрати на встановлення цих приладів споживання теплової енергії.
Кредит у поміч
— В інших країнах створення асоціацій, подібних до українських ОСББ, було добровільним?
— У Польщі це був примусовий процес. В інших країнах, таких, як Чехія чи Словаччина, — це був добровільний процес. Проте в обох випадках основною метою такої державної політики було бажання об’єднати всіх власників квартир, щоб управляти будинками через подібну організовану структуру.
— Якщо порівнювати польські асоціації та українські ОСББ, наскільки відрізняються їхні принципи діяльності?
— У Польщі участь у такій асоціації є обов’язковою для всіх співвласників, і ця структура не потребує юридичної реєстрації для свого існування. В Україні ситуація трошки інша. У вас ОСББ — повноцінна юридична особа, яку потрібно реєструвати, і створюється вона винятково за згодою співвласників квартир.
— За рахунок яких коштів працюють польські ОСББ?
— Внесків власників. Щороку співвласники повинні затвердити рівень внесків на утримання будинку, з цих грошей і працює ОСББ.
Як свідчить статистика, українці — доволі порядні люди. Рівень збору платежів за комунальні послуги у вас приблизно на такому самому рівні, як і в Західній Європі, — до 97%. Якщо в будинку створено ОСББ, то для ремонту і переобладнання будинку можна залучати банківський кредит. З точки зору банку, ОСББ — непоганий позичальник. Наприклад, у Західній Європі суму кредитів, виданих усім ОСББ за останні 15 років, оцінюють приблизно в 2 мільярди євро. При цьому мені не відомий жоден випадок дефолту. Тобто всі ці позичальники віддавали кредити. Тож ОСББ чи їхні відповідні структури в Центральній Європі зарекомендували себе як надійного позичальника.
— Як розвивається таке кредитування в Україні?
— Цей процес стартував у вересні 2013 року. Ми працюємо з українськими банками, щоб показати їм цю нову можливість, про яку вони раніше не знали. На думку банків, перед ними позичальник, у якого немає застави, тобто майна, прибутку чи надходжень з продажу, оскільки ОСББ існує лише завдяки «вхідним» коштам. І ці фінансові потоки юридичних осіб найстабільніші. Іншими словами, статистика платежів висока, і навіть якщо хтось із членів ОСББ не платить, то цю невеличку нестачу можна перекрити, відтермінувавши інші, менш пріоритетні платежі.
Нам вдалося переконати кілька українських банків. Першим це почав робити «Укргазбанк», потім долучились «Метабанк», «Банк Львів», «Правекс-Банк». Зараз тривають перемовини з іншими банками, аби вони створили у себе такий продукт.
— Кому видали першу таку позику?
— Це було ОСББ зі Слов’янська. Вони взяли 50 тисяч гривень на ремонт даху. Важливий нюанс: в період АТО банк думав, що можуть виникнути проблеми з платежами, і пропонував позичальнику надати відстрочку, але реалії показали, що мешканці готові платити згідно з оригінальним графіком.
Потім до цієї ініціативи приєднались інші міста — Краматорськ, Львів, Запоріжжя тощо.
— Підсумовуючи, перерахуйте основні кроки в досягненні максимальної економії.
— Спочатку потрібно на вході в будинок поставити лічильник і регулятор тепла, друге — балансування по стояках (щоб у всіх квартирах була однакова температура), третє — ремонт підвалів і дахів, і лише потім заміна вікон і утеплення зовнішніх стін. Це коштує найдорожче, хоч і дає чималу економію. Але їх окупність може сягати 20-30 років. Проте найчастіше мешканці вирішують робити все, навіть найбільш неекономні речі. Наприклад, утеплення стін може коштувати половину вартості цілого ремонту, а економія не буде аж такою великою. Проте люди це все одно роблять, тому що після ремонту будинок виглядає як новий. А це вже зовсім інша вартість нерухомості.
ДОСЬЄ «УК»
Гжегож ГАЙДА. Випускник факультету економіки Університету Варшави, магістр фінансів та банківської справи. Працював провідним банкіром відділу муніципальної та екологічної інфраструктури представництва ЄБРР у Польщі.
В Україні працює протягом семи років, спочатку в Європейському банку реконструкції та розвитку, де впроваджував низку інвестиційних проектів із комунальними підприємствами. Зараз керівник проекту Міжнародної фінансової корпорації (IFC) «Енергоефективність у житловому секторі України».
Збір платежів за ЖКГ в Україні приблизно на такому самому рівні, як і в Західній Європі, — до 97%.