Верховна Рада 13 січня у першому читанні прийняла проект Закону №1565 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». У ньому мешканцям багатоповерхівок запропоновано альтернативні способи управління спільним майном. Один із них — управління будинком безпосередньо співвласниками через ОСББ чи більшістю співвласників без створення ОСББ. Другий — передача всіх або частини функцій на підставі договору фізичній особі-підприємцю чи юридичній особі-управителю. Його мешканці зможуть найняти самі, а якщо не захочуть цього зробити — управителя призначить орган місцевого самоврядування. Є й інші новації (див. інфографіку).
Право голосу
«Цей законопроект враховує інтереси всіх співвласників, визначає їхні права, обов’язки і відповідальність щодо утримання й управління багатоквартирним будинком. Ми заклали норму, яка передбачає, що найважливіші рішення щодо розпорядження й управління спільним майном прийматимуть більшістю голосів співвласників. При цьому запроваджується принцип пропорційності голосів співвласників відповідно до їхньої частки у спільному майні та процедури письмового опитування водночас із процедурою скликання загальних зборів. Розподіл відповідальності та витрат співвласників на утримання будинку, згідно з проектом закону, відбуватиметься пропорційно до їхньої частки у спільному майні», — так прокоментував закон заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Андрій Білоусов.
Вочевидь, давно назріла потреба в необхідності ефективного управління всіма багатоповерхівками, а не лише тими двадцятьма з лишком відсотками, де власники квартир об’єдналися в ОСББ чи ЖБК. Бо ж решта, за лад у яких відповідають осоружні ЖЕКи, досі мали перспективу хіба що повільно руйнуватися. Тож нового закону з надією очікували і фахівці житлово-комунального господарства, і ті мешканці будинків, які переймаються їхнім станом.
«Для мене законопроект важливий насамперед тим, що він дає реальне право голосу співвласникам багатоквартирних будинків. Адже за ним у кожному багатоквартирному будинку, навіть якщо в ньому не створено ОСББ, співвласники матимуть реальний юридичний механізм прийняття спільних рішень — про зміну ЖЕКу, про капітальний ремонт тощо. Ще одне важливе нововведення проекту стосується безпосередньо ОСББ: законопроект пропонує відмовитися від поділу співвласників будинку, в якому створено об’єднання, на «членів» і «нечленів». Завдяки цьому всі співвласники багатоквартирних будинків на практиці стануть рівними в своїх правах і обов’язках», — так прокоментував закон експерт з питань ЖКГ Дмитро Левицький на своїй сторінці у соцмережі.
«Невеличка, але важлива перемога! Верховна Рада зробила перший крок для врегулювання питання управління спільною власністю у багатоквартирних будинках», — зауважила координатор житлово-комунальних програм громадської мережі ОПОРА Тетяна Бойко.
Як не втрапити в пастку монополістів
Однак всезагальної ейфорії закон не викликав. Надто багато критичних зауважень з’явилося після його ухвалення. Дехто навіть називає його «закріпленням феодалізму на побутовому рівні». «Закон №1565 заганяє людей у пастку до монополістів. Цього не можна допустити», — написав один із користувачів соцмережі. Також чимало експертів зауважують, що цей закон зробить мешканців заручниками управителів, які виставлятимуть за житлово-комунальні послуги яку захочуть плату. А також що прописана в законі норма про звернення стягнення на майно співвласників, зокрема на саму квартиру, може призвести до того, що люди залишаться без житла. І те, що наслідки впровадження інституту управителів будуть катастрофічними для населення. Власне, перелік зауважень займе надто багато місця, тож решту наводити не будемо.
Зауважимо лише, що практично всі експерти погоджуються з тим, що цей документ поки що досконалим назвати не можна. Тож виникає питання: що ж з усім цим робити?
Утім, надто драматизувати ситуацію схильні далеко не всі. Так, Тетяна Бойко, коментуючи «УК» норму про стягнення на майно співвласників, пояснила, що вона скоріше спрямована на підвищення платіжної дисципліни споживачів. «Подібні норми закладено в законодавстві практично всіх країн. Однак реально стягнення на майно боржника становить близько 2—4%. Це більше лякалочка для тих, хто поставив оплату за житлово-комунальні послуги в режим «ігнорувати» або ж не може утримувати велике помешкання, а шукати оптимальний для себе житловий варіант не хоче. Загалом же закон дає можливість власникам справді самостійно визначитися з формою управління будинків і, зокрема, усуне можливість для «ОСББ імені забудовника» диктувати свої умови. Головне ж — забезпечити доступ до реєстру співвласників, щоб ініціативна група, яка хотіла б узятися за ефективне управління будинків, могла дізнатися контактну інформацію про всіх мешканців будинку, щоб запропонувати їм зібратися і спільно обговорити питання утримання багатоповерхівки. Наступний крок — невеличкі поправки і ухвалення закону. А тоді вже — жовте (для зеленого ще немає фінансового механізму державної підтримки) світло для термомодернізації, яка дасть змогу зекономити 40—60% тепла, зауважує експерт.
Однак вона, як і більшість її колег, переконана, що лише поправками до цього документа не обійдеться. За її словами, вимагає свого ухвалення ще один закон, який випливає з прийнятого в першому читанні, — про управління житловими будинками. Тож роботи в цьому напрямі ще багато. Поки що фахівці і експерти у сфері ЖКГ обговорюють документ і закликають долучитися до цього процесу всіх, кого хвилює питання ефективного утримання будинків.
«Друзі! Уважно читаємо прийнятий у першому читанні проект закону 1565, а потім пишемо свій коментар (саме в такому порядку, а не навпаки). Попереду — друге читання. Є ще багато неврегульованих питань: земельна ділянка і право власності на неї, управління будинком, відносини з монополістами, державна підтримка енергозбереження. Тому буде ще кілька інших законів. Усі ваші коментарі будуть передані групі народних депутатів», — закликає усіх небайдужих до обговорення сайт «ПроОСББ».
Отже, громадськість серйозно взялася за те, щоб допомогти народним депутатам ухвалити справді якісні нормативні акти про утримання житла. Щоб вони були зрозумілими усім, і щоб не довелося потім «на ходу» вносити суттєві поправки. Будемо сподіватися, що кінцевий результат дасть можливість сформувати справді ефективного власника житла, а наші будинки обслуговуватимуть так, що вони прослужать нам ще довго.