НОВАЦІЯ 

Уникнути ситуацій, подібних до «Еліта-центру», допоможе відсіювання непрофесійних компаній
 

Конфедерація будівельників України (КБУ) має намір створити комітет з відстеження роботи українських будкомпаній. Він відправлятиме несумлінних і непрофесійних у «чорний список», а також напрацьовуватиме законодавчу базу для захисту споживачів від недобросовісних забудовників. Про це повідомив голова КБУ Лев Парцхаладзе, зауваживши, що сьогодні в Україні починають будувати всі, кому не лінь. Натомість як гриби після рясного дощу у містах виростають недобудови, збільшується й кількість невдоволених покупців. «Вони, у більшості випадків, беруть кредити на придбання житла, платять величезні відсотки банкам, працюють на трьох роботах, щоб вчасно розраховуватися і не зростав борг, за який фінустанова може забрати омріяні квадратні метри, — зауважує він. — Натомість строки здачі об’єкта затягуються на невизначений термін або ще гірше — квартиру продають одразу кільком особам, а людина опиняється заручником ситуації. Зрозуміло, за відсутності контролю та дієвих механізмів управи на махінаторів, українці бояться інвестувати у будівництво, щоб не потрапити у халепу. Не в кращій ситуації і добросовісні забудовники, адже хочеш не хочеш, а тінь падає й на них».

Недобуди врятує «Доступне житло»

За даними Л. Парцхаладзе, таких проблемно-спірних об’єктів майже 400 по Україні, зокрема 46 у Києві. Заступник голови Комітету Верховної Ради України з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики Ігор Лисов підтвердив цю цифру, а також нагадав сумну статистику Мінрегіону: загалом по Україні 16 тис. недобудів, з них майже 4 тис. — житлових. При цьому 100 тис. осіб вклали гроші у купівлю квартир на первинному ринку, перед якими забудовники з тих чи тих причин не виконують зобов’язань.

Цю складну проблему урядовці та будівельники намагатимуться розв’язати уже найближчим часом. Зокрема пропонується поділити недобуди на три категорії, каже І. Лисов. До першої слід зарахувати ті, де немає проблем з кошторисом і де сходиться дебет з кредитом, або збудовано рівно стільки, скільки вкладено. Тут можна запускати програму «Доступного житла» і за рахунок здешевлення вартості квадратного метра довести будови до введення в експлуатацію. Друга — умовно нормальні, де виникли фінансові проблеми через кризу. На їх добудову можна взяти кошти з прибутків від збільшення території забудови — корпусу, будинку чи торгового центру. Третя — об’єкти з невеликим ступенем готовності, що збанкрутували. За них відповідальність нестимуть структури і органи, в чиїх руках земельні ділянки під недобудами (переважно місцеві органи влади — Авт.). У них держава як тимчасовий управляючий майном може взяти участь як інвестор, або ж посприяти їх передачі добросовісним забудовникам. «Іншим чином втрутитись у ці будови неможливо», — наголосив депутат. А щоб їх було менше у майбутньому, має бути введений архітектурно-будівельний контроль, що передбачатиме серйозні штрафи у разі затягування нормативних термінів будівництва з необ’єктивних причин.

Від махінаторів, які продають одну квартиру у кілька рук, споживачів можна захистити, якщо створити держреєстр офіційних паперів, єдиний реєстр нерухомості і попередньо реєструвати квартири після отримання організацією ордера на будівництво, а також страхувати нерухомість як автоцивілку від третіх осіб. 

Без зонінгу будує, хто як хоче. Фото Володимира ЗАЇКИ

Крім генпланів, потрібен зонінг

Ще одна проблема, яка значною мірою заважає працювати будівельникам та створює проблеми споживачам, — ігнорування місцевими органами самоврядування виконання закону №3038 «Про регулювання містобудівної діяльності».

— З часу його прийняття пройшов рік і три місяці, а віз і нині там, — нарікає  очільник КБУ. — Містобудівна документація у місцевих радах розроблена лише на 30%. Зонінгів і детальних планів забудов практично ніде немає, що ускладнює роботу і погіршує інвестклімат у галузі і, до речі, робить квадратні метри дорогими.

—  Можливо радам просто бракує коштів? —  уточнюю.

— Зонінг чітко визначає цільове використання території, поверховість, щільність забудов, кількість шкіл, дитсадків, аптек, магазинів на ній тощо. Це не вигідно чиновнику, бо він втрачає свій вплив. Із зонінгом непрофесійний забудовник уже не бігатиме коридорами і не лобіюватиме питання добудови ще одного чи трьох поверхів там, де цього робити не можна, — дипломатично відповідає очільник будівельної конфедерації, м’яко натякаючи на корупцію. — Чому Париж гарний, рівний, чіткий, гармонійний? Бо там зонінг був зроблений у 1849 році і там дотримувались якоїсь будівельної політики. Натомість у нас за попереднього столичного керівництва на сесії вносилось по 30 змін у генплан. Нам треба відходити від хаотичної забудови, особливо у центральній частині Києва та інших історично важливих містах і робити ринок більш цивілізованим — підсумував він.

 Тому КБУ звернулася у галузевий Комітет ВРУ та до Генпрокурора В. Пшонки із проханням організувати проведення перевірок щодо дотримання органами місцевого самоврядування вимог закону про регулювання містобудівної діяльності, стан приведення їх актів у відповідність із законом і вжити заходів прокурорського реагування. А також ініціювала введення рейтингу міст — хто як дотримується законів.

До речі, щодо браку грошей, за даними Л. Парцхаладзе, зонінг центральної частини столиці коштує майже $30 млн. «Якщо його розробити, одразу знайдуться об’єкти, які можна виставити на конкурс і продати, — переконаний він. —  Та й забудовники, у кого відведена тут земля, із задоволенням скинуться, щоб завтра можна було продовжити договір оренди, розробити проектну документацію і розпочати будівництво».

До слова, нещодавно, за інформацією І. Лисова, Кабмін дав дозвіл на державно-приватне партнерство, якщо місцеві органи влади домовляться з інвесторами-забудовниками використовувати інвесткошти на розробку проектної документації. Тож, можливо, що сторони таки знайдуть точки дотику. Водночас про те, що місцеві органи влади не поспішають закривати двері у свої кабінети особам, які йдуть за тим чи тим будівельним рішенням із щедрими гонорарами, свідчить й те, що рік тому у червні Мінрегіон, за дорученням Кабміну, перевіряв, як впроваджується у життя закон на місцях. Тоді дійшли висновку щодо недбалого його виконання. За цей рік Кабмін видав ще 21 постанову з реалізації рамочних норм закону з роз’ясненнями, положеннями до кожного виконавця. Але ситуація досі не змінилася, місцеві органи самоврядування ігнорують закон.

Напрошується логічне запитання: «То чи матиме якісь наслідки втручання Генпрокуратури? Ті, хто чхати хотів на закон, й надалі це робитимуть.  Зішлються на брак коштів тощо. Та й кого винуватити: депутатів чи мерів?»

На думку парламентарія І. Лисова, відповідальними мають бути насамперед представники виконавчої влади — голови облдержадміністрацій чи їхні заступники, які зобов’язані забезпечити виконання законодавства на ввіреній їм Президентом території. За його словами, парламентський комітет проведе відкриті комітетські слухання з цього питання і заслухає представників місцевих органів влади. Він також нагадав, що з 1 січня 2013 року в регіонах, де не буде розроблена і затверджена містобудівна документація, забороняється виділення земельних ділянок для будівництва. «Я думаю, що ми жорсткіше зробимо і взагалі ставитимемо питання про звільнення тих фахівців, які мали це розробити», — додав він.

Монополісти наступають на п’яти 

Серед нещодавніх топ-новин будівельної галузі стало й те, що на первинному ринку космічні ціни на нерухомість можуть ще більше підскочити.  Як з’ясувалося, у першому читанні був прийнятий законопроект № 9011 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо плати за приєднання до мереж суб’єктів природних монополій)». За словами фахівців, він був написаний під монополістів — обленерго, облгаз, що вже приватні. Цим документом хочуть «повісити» на будівельників підведення і підключення інженерних мереж, а також диктувати інші умови, приміром, виробника кабелів чи підрядника-виконавця робіт. Таким чином, розширювати енергопотужності у містах, що раніше (коли енергетика була у держвласності) фінансувалися державою. 

— Раніше забудовники передавали мережі громадам і це зараховувалось їм як соціальний внесок і не обкладалось ПДВ, —  пояснює член Ради директорів КБУ Олексій Кулагін. —  Нині ж нам пропонують передати створені нами інженерні мережі у власність монополії, розвиваючи її бізнес, підвищуючи капіталізацію приватників. Ми ще змушені будемо сплатити ПДВ за дозвіл монополії на підключення до цих мереж — будинків, об’єктів соцкультпобуту. Фактично від монополій залежатиме розвиток населених пунктів… Ми неодноразово збиралися в Адміністрації Президента, Мінпромполітики, складали протоколи, які, в принципі, погоджувалися всіма сторонами, але коли ініціативи конфедерації доходили до парламентського комітету з енергетики, всі зауваження та ініціативи, які вписувались у закон, забирали зі списку. За нашими підрахунками, якщо закон буде прийнятий у такому вигляді, вартість метра здорожчає на 8—12%. 

За словами Л. Парцхаладзе, вартість підключення до мереж повинна бути визначена наперед і прив’язана до зонінгу. «В одній частині міста комунікації є — там буде одна ціна, а в іншій — інша. Інвестор має розуміти, чи варто йому входити на цю територію, чи ні. Нині ж ми не знаємо вартості кінцевого продукту, який виробляємо», — пояснив він.

ДОВІДКА «УК»

Містобудівна документація — затверджені текстові й графічні матеріали, якими регулюється планування, забудова та інше використання територій. Включає у себе  генплан, зонінг, план детального планування території.